遺留分の不動産評価額決定方法と決まらないときの対処法

相続のときの遺産分割協議するときに「遺留分」という考え方があります。
相続時に相続人が得られる最低限の取り分ですが、相続財産に不動産があるときは不動産の価値をどのように決めるのでしょうか。
明石市内でこれから不動産の相続について考えようとしている方は、遺留分について知り、トラブルのない相続になるように知識をつけましょう。

不動産の相続にも関わる遺留分とは

まずは相続の遺産分割協議の際に知っておきたい遺留分について解説します。

遺留分とは

遺産分割協議するときに話題に出てくる「遺留分」とは、遺言内容にかかわらず相続を受ける方（相続人）が相続する権利を持っている、最低限の取り分のことです。
遺留分があることで、遺言で指定されていなくとも、亡くなった方の配偶者や血縁がある親族（法定相続人）ならば、最低限の遺産を相続する権利があります。
つまり、相続時に何も相続していない法定相続人だとしても、遺留分を主張することで、定められた割合の遺産を手に入れられるのです。
実際の遺留分を主張する流れは以下になります。

• 相続財産に不動産がある場合、不動産の価値を算出する
• 不動産の価値とそれ以外の相続財産の合計金額を計算する
• 法定相続人は定められた割合を元に遺留分を計算する。
• 相続した、または相続しなかった場合、遺留分の不足を金銭で請求する

遺留分とはこうした相続の不公平をなくすために存在するものです。

遺留分の取得割合

遺留分の割合は法律で明確に決められています。

• 第1順位、配偶者4分の1、子どもまたは孫4分の1
• 第2順位、配偶者3分の1、両親または祖父母6分の1
• 第3順位、配偶者2分の1、兄弟または甥や姪なし

この他にも配偶者のみであったり、子どものみ、直系尊属（親・祖父母）のみなど法定相続人のパターンがあり、それぞれ遺留分が定められています。
ここに記載のある順位ですが、法定相続人に配偶者や子どもがいる場合には両親や祖父母は遺留分を主張できないということです。
不動産評価額を5,000万円、現金が3,000万円あったとして、法定相続人は配偶者と子ども2人とします。
この場合、遺産総額は8,000万円で配偶者の遺留分は2,000万円、子供は2人いるので、2,000万円の半分で1,000万円ずつになり、両親がいる場合は両親には遺留分は認められません。

遺留分を求めるための不動産評価額の決定方法

不動産評価額が決まらなくては遺産総額も分からないため、不動産評価額を調べたのちに、相続人同士で金額を決定して遺留分を求めます。
不動産評価額を調べる方法について解説します。

地価公示を元に計算する

地価公示とは国土交通省が毎年3月に発表している土地価格の指標です。
全国で約26,000地点のポイントのその年の1月1日時点の土地価格を不動産鑑定士が評価して算定しています。
地価公示の目的は、相続税評価や固定資産税評価の目安にするためや、一般の土地取引の指標として、金融機関の担保評価のためと、あらゆるところで活用されます。
相続不動産の土地面積に、いちばん最寄りの地価公示の対象ポイントで表示されている土地㎡単価をかければ、大まかな土地価格を算出できます。
国が出している第三者的な価格の指標なのでとても公平な数字なのですが、地価公示の対象地になるポイントが必ずしも近くにあるとは限りません。
そして建物の評価は地価公示では分かりません。
立地条件が似ているポイントと比較するのみなので、相続対象の不動産を評価するためには不動産会社へご相談ください。

路線価を利用して計算する

路線には税務署が所轄している相続税路線価と市町村が所轄している固定資産税路線価がありますが、路線価とは道路に面している土地の㎡あたりの評価額です。
固定資産税路線価は3年に1回見直されます。
路線価は地価公示価格や実際に取引されている価格の70％程度と言われています。
面している道路に金額が設定されているので、その単価を土地面積に掛けて70％で割れば大まかな土地価格を算出できます。
路線価も地価公示と同様に建物の評価は分からず、土地の形状によっては係数を掛けなければならないなど、専門知識が必要です。

固定資産税評価額を利用して計算する

不動産を所有していると毎年4月から6月くらいに固定資産税の納付書が所有者の手元に届きますが、そこに記載されているのが固定資産税評価額です。
または役所で取得する固定資産税評価証明書や、設置してある固定資産税台帳の閲覧で確認できます。
固定資産税を計算するための元の数字で、土地の形状や建物の築年数、構造なども踏まえているため、相続不動産の評価額を計算するときに役に立つでしょう。
土地の固定資産税評価額は実売価格の6割から7割、建物は実売価格の5割から6割とされているので、逆算して割り戻せば不動産の評価額を計算できます。
計算結果にブレが出るものの、評価額として売却価格の参考にしやすいでしょう。

不動産鑑定士に依頼して不動産鑑定評価額を出してもらう

不動産鑑定士が計算する不動産鑑定評価はもっとも正確な評価額です。
国家資格である不動産鑑定士は土地や建物の価値を算出する専門家で、裁判で参考資料として使われることもあります。
費用はかかるものの根拠として間違いないものなので、相続不動産の正確な評価を算出したければ不動産鑑定士に依頼しましょう。

遺留分の不動産評価額が決まらないときは

相続人同士で調べ、協議したとしても遺留分の不動産評価額が決まらないことがあります。
そんなときにはどうしたら良いのでしょうか。

弁護士に相談する

相続人同士の話し合いで決まらないときは、まず弁護士に相談しましょう。
遺留分を主張できる期間は相続が開始してから1年以内なため、長く争っていても、何もしなくても時間経過とともに権利がなくなってしまいます。
弁護士に相談したからと言って必ず裁判になるのではなく、調停の手続きを進めてもらって合意解決を目指すこともできます。
なにより、法律の専門家で判例に基づいたアドバイスをもらえるので、とても心強い存在になります。
話し合いで決まらなければ、すぐに弁護士に相談しましょう。

裁判で争う

弁護士を介入させ、調停も成立しないのであれば裁判となります。
裁判のために不動産鑑定士に鑑定評価書を作成してもらうのも有効な方法です。
鑑定評価書は裁判でも不動産評価額について争われるのならば、もっとも優先されます。
裁判官から下された判決には法的効力があるので、相続人同士で意見が違っていたとしても、それに従わなければなりません。
しかし、裁判官が遺留分について公平なジャッジを下すため、必ずしも自分の思い通りに進むとは限りません。
さらに、弁護士費用や裁判費用なども把握し、準備しておきましょう。

まとめ

遺留分とは法定相続人が権利を持つ、相続財産の最低限の取り分のことで、法定相続人の人数や関係によって取り分は変わります。
遺留分を算出するためには根拠になる不動産評価額を調べる必要があり、地価公示や路線価、固定資産税評価額などの公的な基準を使って計算することが可能です。
遺留分については相続人同士の話し合いで決めますが、決まらない場合は弁護士に相談し調停で決める、または裁判で決定します。
遺留分の根拠になる不動産評価額は不動産会社の査定でも十分に参考になりますので、明石市内にて相続した不動産の懸念を持っている方はぜひ株式会社e-homeにご相談ください。