不動産売却の仲介手数料とは？計算方法やリスクも解説！

不動産売却において、売主が負担する費用のなかで大きな割合を占めるのが、仲介手数料です。
仲介手数料は法律で上限額が決まっていて、売却金額をもとに簡単に計算することができます。
そこで今回は、仲介手数料とはなにかや上限額の計算方法を中心に解説します。
仲介手数料の安さにとらわれて不動産会社を選ぶリスクについてもまとめているので、明石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で支払う仲介手数料とは

ここでは、不動産売却で発生する仲介手数料とはなにか、仲介手数料の範囲でどのような業務を依頼できるのかをご紹介します。

仲介手数料とは

売主が支払う仲介手数料とは、不動産売却の仲介業務に対して発生する報酬のことで、別名「媒介手数料」や「媒介報酬」とも呼ばれています。
成功報酬の性質を持つことから、売主は売買契約が成立してから支払います。
したがって、売買契約が成立していないタイミングで仲介手数料を請求することは違法です。
また不動産売却の取引態様によって、仲介手数料が発生する場合と発生しない場合があります。
不動産会社が売主と買主の間に立って取引する「媒介」では、仲介手数料がかかります。
また不動産会社が売主や買主の代わりに取引する「代理」でも、仲介手数料の支払いが必要です。
一方で、不動産会社を介さずに売主と買主が取引する「自己取引」や「直接取引」の場合は、仲介手数料がかかりません。
たとえば、売主が不動産会社に物件を売却する「買取」を選択した場合は、仲介手数料はゼロです。

仲介手数料の範囲内で依頼できる仲介業務とは

仲介手数料の範囲内で依頼できるのは一般的な仲介業務で、具体的には以下のような業務が挙げられます。
販売活動
不動産会社間の情報交換のためのネットワークシステム「レインズ」への登録や、不動産ポータルサイトへの掲載、チラシの作成などをおこないます。
内見案内
購入希望者があらわれたら、現地を直接みてもらうために内見案内をおこないます。
契約に向けた手続き
売主と買主の条件交渉のとりまとめや、契約書・重要事項説明書などの書面の作成なども一般的な仲介業務に含まれています。
上記以外の特殊な業務を不動産会社に依頼する場合は、別途費用が生じる可能性があるため注意しましょう。
たとえば売主の希望によって遠方に住む購入希望者と条件交渉したり、新聞や雑誌の広告に掲載したりという場合は、費用が追加される可能性が高いです。

不動産売却で支払う仲介手数料の計算方法とは

宅地建物取引業法によると、仲介手数料はその上限額を超えることはできないとされています。
上限額をどのように計算するかは、国土交通省の「昭和45年建設省告示第1552号」で定められています。
実際の取引では上限額どおりに請求する不動産会社が多いため、上限額の計算方法を知っておけば、自分自身で費用相場を把握することが可能です。

仲介手数料上限額の計算方法

国土交通省の「昭和45年建設省告示第1552号」によると、上限額の計算式は以下のとおりです。

• 200万円以下の部分…不動産売却金額×5.5%
• 200万円超400万円以下の部分…不動産売却金額×4.4%
• 400万円を超えた部分…不動産売却金額×3.3%

たとえば1,000万円の不動産売却にかかる仲介手数料を計算してみましょう。
まずは、不動産売却金額の1,000万円を以下のように分解します。
200万円以下の部分…200万円
200万円超400万円以下の部分…200万円
400万円を超えた部分…600万円
それぞれの計算式で算出したものを合計します。

• （200万円×5%）＋（200万円×4%）＋（600万円×3%）＝10万円＋8万円＋18万円＝36万円
• 36万円＋消費税10%＝39.6万円

よって、税込39.6万円が仲介手数料の上限額です。
さらに効率的な計算方法として、速算法もあります。
速算法の計算式

• 不動産売却金額が200万円以下の場合…不動産売却金額×5%＋消費税10%
• 不動産売却金額が200万円超400万円以下の場合…不動産売却金額×4%＋2万円＋消費税10%
• 不動産売却金額が400万円超の場合…不動産売却金額×3%＋6万円＋消費税10%

今度は速算式を使って、売却金額1,000万円の仲介手数料上限額を出してみましょう。

• 1,000万円×3%＋6＝36万円
• 36万円＋消費税10%＝39.6万円

先ほどと同じ結果が出ました。

空家等の売買又は交換の媒介における特例とは

2018年1月1日より、「昭和45年建設省告示第1552号」が改正され、低廉な不動産を売るとき、一定の条件を満たすと報酬上限額がアップすることになりました。
これを「空家等の売買又は交換の媒介における特例」といいます。
不動産会社に支払う報酬額の上限は、仲介手数料上限額と現地調査費用相当額を合計した金額です。
ただし、「18万円＋消費税10%＝19.8万円」を超えることはできません。
低廉な空き家の仲介業務は、現地調査などで手間や費用が大きい割に仲介手数料が安いため、不動産会社が赤字になりやすいというリスクがありました。
報酬額を上げることで問題を解消し、低廉な空き家の売買取引を活性化させることが、改正の目的です。
この特例を適用するためには以下の条件を満たすことが必要になります。

• 400万円以下の低廉な空家などの売買であること
• 通常と比較して現地調査などの費用を要すること
• 調査費用を請求する相手は売主限定であること
• 報酬額について売主へ説明し合意していること

不動産売却において仲介手数料だけで不動産会社を選ぶリスク

不動産会社のなかには仲介手数料を無料にしたり、上限額より大幅に安くしたりするところもあります。
しかし仲介手数料の安さだけにこだわって、不動産会社を決めるのはリスクが高いでしょう。
仲介手数料が安い会社よりも、客付けや意見調整に長けている会社に任せることが、リスク回避のために重要です。
仲介手数料は安くても一向に売れなかったり、売主・買主間の意見衝突が起きたりすると、最終的に売主の損失リスクにつながります。
信頼して不動産売却を任せられるかどうかを重視して、不動産会社を選びましょう。

まとめ

不動産会社が媒介や代理で入る取引では、売主に仲介手数料の支出が発生します。
仲介手数料とは、販売活動や内見案内、契約手続きなどの仲介業務に対して支払う報酬です。
宅地建物取引業法では仲介手数料の上限額が定められていて、売却金額を計算式にあてはめればすぐに計算できます。
ただし「空家等の売買又は交換の媒介における特例」が適用されると、現地調査費用も加算できるため報酬上限額が高くなります。
不動産会社のなかには仲介手数料を無料や割安にするところもありますが、肝心な場面で適切な対応をしてもらえずトラブルになるリスクがあるため注意しましょう。
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