不動産売却前にインスペクションはするべき？メリットや費用を解説

売主と買主双方が安心して不動産取引できる方法として、インスペクションが注目されています。
政府もインスペクションの普及に力をいれていて、ここ最近でガイドラインや法律の整備がおこなわれました。
そこで今回は、インスペクションとは何か、また不動産売却前に実施するメリットや費用相場について解説します。
明石市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却におけるインスペクションとは

まずは、不動産売却するときのインスペクションとはなにかご説明します。

インスペクションとは

インスペクションは、「検査や調査」を意味する英語「inspection」から名づけられました。
不動産売却でのインスペクションとは、建物の劣化状況や不具合、欠陥を調べるものです。
別名「ホームインスペクション」や「住宅診断」とも呼ばれ、新築・中古を問わず住宅を対象とした検査全般を指します。
検査をおこなうのは、建築士資格も併せ持つ「既存住宅状況調査技術者」や、民間資格を持つ「住宅診断士」や「ホームインスペクター」です。
目視や計測などによる非破壊検査で、基礎や外壁、雨漏り、漏水などを中心に調べます。
検査が終わったら調査会社が結果報告書を作成し、依頼主に報告する流れです。
結果報告書を見れば、部位ごとの劣化状況がわかります。

既存住宅インスペクション・ガイドラインとは

これまで実施されてきたインスペクションは、検査員の技術力や検査内容などの基準がなく、会社ごとに差がありました。
そこで2013年に国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を定め、検査基準を明確化しました。
「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の一部を抜粋すると、検査対象や検査項目については以下のように定められています。
検査対象

• 現場で足場を組むことなく、歩行その他の通常の手段により移動できる範囲
• 戸建住宅における小屋裏や床下については、小屋裏点検口や床下点検口から目視可能な範囲
• 共同住宅においては、専有部分及び専有使用しているバルコニーから目視可能な範囲

検査項目

• 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの（シロアリ被害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損など）
• 雨漏り・水漏れが発生している・発生する可能性が高いもの（雨漏りや漏水など）

宅地建物取引業法改正によるインスペクションの義務化とは

2018年の宅地建物取引業法改正にともない、中古住宅の取引でインスペクションの説明が義務化されました。
宅地建物取引業者は「媒介契約締結」「重要事項説明」「売買契約成立」の3つのタイミングで、インスペクションに関する説明をおこなうことになっています。
媒介契約締結時
インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項を、媒介契約書に記載しなければなりません。
重要事項説明時
インスペクションの実施有無や実施している場合は結果概要、設計図書などの保存の有無や保存先を重要事項として説明しなければなりません。
売買契約成立時
建物の構造耐力上主要な部分などの状況について当事者双方が確認した事項を、売買契約書に記載しなければなりません。
また、改正宅地建物取引業法に基づくインスペクション実施や結果報告書作成ができるのは、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者のみです。

不動産売却でインスペクションをするメリットとは

インスペクションを受けておくと建物の状態が明らかになるため、買主も安心して購入できるなどメリットがあります。
ここでは、不動産売却前にインスペクションをするメリットを見ていきましょう。

メリット①販売活動でアピールできる

売主は販売活動で、インスペクション実施済み物件としてアピールできます。
買主は中古住宅に対して、「購入後に不具合が出てきたらどうしよう」と不安を抱きやすいものです。
インスペクションをおこなうと、不動産が現在どのような状況かが明らかになるため、不安の払拭につながります。
もし劣化している部位があったとしても、修繕の要否や修繕時期を調べられるため、事前に修繕予算を把握したうえで購入可能です。
このようにインスペクション実施済み物件は買主にとってもメリットが大きいため、売れやすい傾向があります。
売主側で必要な修繕を実施したあとに売却すれば、高値で売れる可能性もあるでしょう。

メリット②不動産売却後のトラブルを防止できる

売主と買主のトラブルを防止するメリットもあります。
不動産売却でトラブルになりやすいのが、買主が物件の不具合を発見したときです。
場合によって、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負うことになります。
不動産売却後に契約書に記載されていない不具合が起きたら、売主は買主から修繕や代金減額、契約解除、損害賠償を請求される仕組みです。
インスペクションを実施していれば、売主は買主に対して物件にどのような不具合があるのか具体的に伝えることができます。
このようにインスペクションは売主のリスクヘッジとしても有効です。
検査によって雨漏りやシロアリ被害などが見つかると、多額な修繕が必要になることもありますが、事前に対策しておいたほうが売主の精神的な負担を減らせます。

不動産売却で実施したいインスペクションの費用相場

インスペクションを実施するためには、調査会社に費用を支払わなければなりません。
費用は検査内容や調査会社ごとに異なりますが、おおよその費用相場をご紹介します。
不動産売却の予算にも影響するため、事前に費用相場をつかんでおきましょう。
まず、インスペクションの基本の費用相場は4～7万円程度です。
検査対象が一戸建てかマンションかによっても、細かい費用相場は異なります。
目視による基本調査費用は、一戸建ての場合4.5万円～6.5万円程度、マンションの場合5万円程度です。
一戸建てでは床面積が大きいほど調査費用が高くなることがありますが、マンションの場合は床面積による影響を受けないことが多いです。
ただし基本調査に含まれているのは、目視で確認できる範囲の調査です。
床下や天井裏に入り込んだり、足場を組んだりしなければならない調査を依頼する場合は、オプション料金が発生することが一般的です。
また電磁波レーダーやファイバースコープカメラなど、非破壊検査機器を使う場合も追加費用が発生すると考えておきましょう。
検査内容にもよりますが、10万円を超えることもあります。
費用内訳は、スタッフの人件費や出張旅費、報告書の作成費などです。
調査機器を使う場合はその使用料などもかかりますが、目視による基本調査ではほとんど発生しません。

まとめ

不動産売却前にインスペクションを実施することは、売主と買主双方にメリットがあります。
売主はインスペクション済み物件として販売活動でアピールでき、買主は建物状況を把握したうえで購入することができます。
修繕が必要な部分を契約書に記載できるため、不動産売却後のトラブルを防ぐ効果も期待できます。
費用はかかりますが、不動産売却を円滑に進めたい方はインスペクションをおこなっておくと良いでしょう。
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