不動産売却における2つの査定方法とは？自分で相場を調べる方法もご紹介

不動産売却をする際「いくらで売れるのか」という点が気になっている方も多いのではないでしょうか？
査定価格は不動産会社が物件の特徴や市況を考慮して提示する参考価格で、不動産売却価格を決める判断材料のひとつになります。
そこで本記事では、不動産売却時に自分で相場を調べる方法や2つの査定方法の違いについて解説します。
明石市で不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください。

不動産売却の査定前に自分で相場を調べる方法とは

不動産売却の物件査定は不動産会社に依頼するケースが多いですが、査定前に自分で価格相場を調べることをおすすめします。
価格相場を知っておけば、不動産会社が出した査定価格を客観的に分析して、適正な売却価格を設定できます。
自分で相場を調べる際、価格の参考にするのは以下の2つです。

• 周辺にある類似物件
• 国や都道府県が発表している公的価格

どちらもスマートフォンがあれば、簡単に調べられる方法です。
それぞれの方法や注意点についてご説明します。
周辺にある類似物件
周辺の類似物件と比較すれば、おおよその価格相場を知ることができます。
参考にするのは、不動産ポータルサイトやインターネット広告に掲載されている物件です。
近隣エリアで、面積や築年数、構造など条件が似ている物件の販売価格や成約価格を調べましょう。
注意点は、条件が似ていても価格が極端に高い物件や安い物件がある点です。
偏りが出ないように、1件だけでなく3件以上の類似物件を選び、比較することをおすすめします。
国や都道府県が発表している公的価格
以下の公的な価格も、価格相場の参考になります。

• 公示地価（取引価格と同程度）
• 都道府県地価（取引価格と同程度）
• 相続税路線価（取引価格の80%程度）
• 不動産価格指数（価格動向を指数化）

それぞれの特徴を見ていきましょう。
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表している土地評価額です。
全国3万数千地点の標準地を対象に、鑑定評価をおこない正常な価格を判定しているもので、取引価格と同程度とされています。
都道府県地価
都道府県地価は、都道府県知事が毎年9月に公表している土地評価で、全国約2万地点の基準値を対象に鑑定評価と審査・調整によって決定されています。
公示地価を補完する役割を果たしていて、こちらも取引価格と同程度です。
公示地価と都道府県地価は、土地総合情報システムから閲覧できます。
相続税路線価
相続税路線価は、国税庁が毎年7月に公表する土地評価額で、取引価格の8割程度の金額になっています。
国税庁のホームページから閲覧可能です。
不動産価格指数
不動産価格指数とは実際の取引価格情報をもとに、不動産価格の変化を数値として表したもので、国土交通省のホームページで毎月公表しています。
これらの方法で相場を調べたら、次に不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産の査定方法には2種類あり、精度や結果がでるまでのスピードに違いがあるため、不動産やご自身の状況に適した方法を選んでください。

不動産売却の机上査定とは

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、現地調査をせずに書類だけで価格を出す方法です。
不動産売却では最初に机上査定を受けて、次に訪問査定を受ける方も多いです。
ここでは、不動産売却の机上査定の算定根拠やメリットをご説明します。

机上査定の算出根拠

机上査定を算出する際に根拠となるのは「周辺にある類似物件」と「国や都道府県が発表している公的価格」です。
これにくわえて住所や間取り、面積、築年数など、物件の基本情報も確認します。

机上査定のメリット

机上査定のメリットは、すぐに価格が明らかになることです。
2～3日程度で価格を知ることができ、数時間でわかることもあります。
訪問査定と比べて手間や時間がかからないため、仕事が忙しかったり遠方に住んでいたりする方から多く選ばれている方法です。
おおまかな価格がつかめるのも、机上査定のポイントです。
「そもそも不動産売却するかどうか悩んでいる」、「高く売れるのであれば不動産売却したい」と考えている方には、机上査定が向いています。

不動産売却の訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社が現地訪問し物件の状態を直接確認して価格を出す方法です。
机上査定よりも手間や時間がかかりますが、多くの条件を反映することで高精度な価格が出ます。
では、不動産売却の訪問査定の算定根拠やメリットをご説明します。

訪問査定の算定根拠

訪問査定では、書類調査にくわえて、不動産会社が現地を訪問して調査します。
算定根拠の一例をあげると、以下のとおりです。
土地形状
土地形状や面積などは、訪問査定に影響します。
正方形や長方形の整形地は評価が高く、三角形などの不整形地は評価が低いです。
建物の状態
こまめに手入れされているかどうかも重要なポイントになります。
建物の劣化や設備故障があるとマイナス評価となる場合があります。
住戸の位置
室内の採光や眺望、通風などを確認します。
マンションの場合は、所在階も訪問査定に影響します。
交通アクセス
最寄り駅までの所要時間や、生活利便施設までの距離も訪問査定における調査基準の一つです。
近隣関係
隣地との越境の有無や、近隣住民の雰囲気も調査対象となります。
不動産会社は上記の項目をそれぞれ評価して、価格を出します。

訪問査定までに売主がやっておいたほうが良いこと

また、訪問査定までに売主がやっておいたほうが良いことに「掃除・整理整頓・必要書類の準備」があります。
事前に掃除や整理整頓をしておくと、物件の第一印象が上がって価格もアップする可能性があります。
またスムーズに訪問査定を進めるためには、以下の必要書類を揃えておきましょう。
身分証明書
運転免許証やパスポートなどを準備しておきます。
登記権利証または登記識別情報
不動産の所有者であることを証明する書類で、必須です。
確定測量図
土地の境界を確定させた測量図になります。
一戸建てを売却する場合は、確定測量図があると望ましいです。
固定資産評価証明書
固定資産評価額が記載されています。
毎年所有者に送付される固定資産価格納税通知書でも代用可能です。
パンフレット
購入時のパンフレットが手元に残っていれば準備しましょう。
間取り図や仕様・設備を知るために有用な書類です。
購入時の売買契約書
購入時の売買契約をみれば、当時の条件を確認できます。
維持管理関連の書類（マンションの場合）
マンションの場合は、管理費や修繕積立金、長期修繕計画など維持管理状況がわかる書類を準備しておきましょう。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、価格の精度が高まることです。
訪問査定は机上査定と比べて評価する項目がたくさんあります。
そのため価格が出るまで7～10日程度かかり、当日は立ち会いも必要です。
時間がかかっても高精度の価格を知りたいという方は訪問査定がおすすめです。
不動産売却の意向が固まっている場合は、最初から訪問査定を依頼するほうが効率的でしょう。

まとめ

不動産売却の査定前に自分で相場を調べる方法や、査定方法について解説しました。
自分で相場を調べておくことで、不動産会社が提示する査定価格を客観的に判断し、適正な売却価格を設定できます。
また、査定方法には2種類あるため、双方の違いを理解したうえで、ご自身に合った査定方法を選択しましょう。
株式会社e-homeは明石市を中心に不動産の仲介・買取をおこなっています。
査定のご依頼も受け付けておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。