相続した不動産を売却する一連の流れを8ステップで解説！注意点もご紹介

親が亡くなるなどして相続した不動産を、売却して現金化したいと考える方は少なくありません。
ただ、相続不動産を売却するときには、通常の不動産売却とは違う手順を踏む必要があります。
この記事では、相続した不動産をスムーズに売却するために押さえておくべき一連の流れや注意点を解説します。
売却に際し必要になる相続登記についてもご説明しますので、明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する流れは全8ステップ

まずは、相続した不動産を売却するまでの一連の流れを確認しておきましょう。

ステップ①7日以内に死亡届を提出する

被相続人が亡くなり相続が発生したら、まずは市区町村役場に死亡届を提出します。
死亡届は被相続人が亡くなってから、7日以内に提出するよう法律で義務づけられているので、期限内に手続きを済ませましょう。

ステップ②遺言書の有無を確認する

続いて被相続人が遺言書を残していないかを確認します。
遺言書の有無によって、売却までの手続きが変わるため、入念に調べましょう。
被相続人の自宅はもちろん、公正証書遺言が残されている可能性も考え、公証役場の「遺言検索システム」でも有無を確認しておくことが大切です。

ステップ③戸籍謄本を取得する

相続の権利を有する方を確定するために、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集めます。
転居を繰り返しているようなケースでは、収集に時間がかかるため早めに着手しましょう。
同時に相続人全員の戸籍謄本も必要です。

ステップ④不動産会社に査定を依頼する

相続した不動産の価値を判断するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産の価値によっては、相続放棄を申し出る方がいるかもしれないためです。
不動産会社の査定には、築年数や物件情報だけで査定する「机上（きじょう）査定」と、物件を実際に見たうえで、周辺環境なども考慮して査定する「訪問査定」があります。
売却を前提にしている場合は、より正確な査定額を出してもらえる訪問査定を依頼するのがおすすめです。
明石不動産売却センターでも、明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区にある不動産の査定を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

ステップ⑤遺産分割協議書を作成する

不動産の価値と相続人が確定したら、遺産分割協議を開きます。
遺産分割協議とは、相続人の誰が、その遺産を、どれくらいの割合で相続するかを話し合って決めるものです。
全員が一堂に会する必要はなく、電話やメールなどで話し合っても良いとされています。
相続した不動産を売却するには、相続人全員の合意が必要になる点には注意しましょう。
話し合いで決まった内容は、遺産分割協議書に記し、相続人全員が署名したうえで、実印を押印します。
なお遺言書がある場合は、基本的にはその内容に従いますが、遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、内容を変えてもかまいません。
また、遺産分割協議は、複数の相続人がいる場合にのみおこなうものなので、相続人が1人しかいなければこのステップは不要です。

ステップ⑥不動産会社に売却を依頼する

相続人全員が売却に合意したら、不動産会社に売却を依頼しましょう。
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動が開始されます。
購入希望者が現れたら、内覧にも対応します。
不動産売却では、購入希望者から値引き交渉されるのが一般的なので、事前に相続人全員で「〇千万円までなら応じる」と、最低売却価格を決めておくとスムーズです。

ステップ⑦買主と売買契約を結び決済・引き渡しをおこなう

買主が決まったら、売買契約を結んで手付金を受け取ります。
買主の住宅ローンの手続きなどを待ち、決済日に残代金と引き換えに物件を引き渡します。

ステップ⑧遺産分割協議書に従い現金を分け合う

受け取った売却代金は、遺産分割協議書に記載されているとおりに相続人間で分け合います。

相続した不動産を売却する際に押さえておくべき注意点

ここからは、相続した不動産を売却する際に、押さえておくべき注意点を2つご紹介します。

売却を前提にするなら換価分割をおこなう

相続した不動産を相続人で分け合う方法は複数あります。
実家を引き継いで住む方がいるのなら、不動産は実際に住む方が相続して別の方は株式を相続するなど「現物分割」する方法も選べます。
もしくはほかの相続人の持ち分を1人の相続人が買い取って、不動産を所有する「代償分割」することも可能です。
ただ、不動産は相続人のすべてが納得する形で分け合うのは難しいため、誰も住む予定がない場合には、売却を前提として「換価分割」するのがおすすめです。
売却により現金化してしまえば、1円単位まで平等に分け合えるので、トラブルを防ぎやすくなります。

相続した不動産の売却にも相続登記が必要

相続した不動産を換価分割することに決めた場合でも、相続登記が必要になるのも注意点の1つです。
不動産は登記簿上の所有者でなければ、売却できないと決められています。
そのため不動産の所有者が、亡くなった被相続人のままだと売却へと進めません。
相続して誰も住むことなくそのまま売却する場合でも、そのまま直接買主に名義変更できない点には注意しましょう。

相続した不動産の売却で必要になる相続登記とは？

相続した不動産を売却するときには、相続登記が必要になるとご説明しました。
ここでは相続登記についてさらに解説します。

そもそも相続登記とは

相続登記とは、不動産を相続したときに、登記簿上の名義をもともとの所有者（被相続人）から新しく相続した方の名義に書き換えることを指します。
そもそも不動産登記は「不動産の権利関係が誰にでもわかるようにし、取引を安全に、そして円滑に進めるためにおこなうもの」とされています。
相続が発生したときに、相続登記がされていないと、買主に対して「これは自分の不動産である」と証明できません。
そのため相続した不動産をそのまま売却する場合でも、まずは相続人に相続登記する必要があるのです。

売却を前提とした相続は代表者名義で相続登記する

売却を前提とした便宜上の相続登記においては、代表者を選んで相続登記することをおすすめします。
相続人全員の共有名義で相続登記してしまうと、売却に際して手間がかかってしまうためです。
たとえば、買主と売買契約を結ぶときには、所有者全員の署名と押印が必要になるため、相続人が多ければ、順番に郵送しなければなりません。
また、決済日には所有者全員の立ち会いが必要になるので、スケジュール調整が大変です。
そういった事態を避けるためにも、売却を前提としている場合の相続登記は、遺産分割協議で代表者を決め、その方の名義にしておくのが無難なのです。

まとめ

相続した不動産を売却するときには、遺言書の有無を調べる、遺産分割協議をおこなう、代表者の名義で相続登記するなど、さまざまな手続きが必要です。
また、不動産の価値によっては、相続放棄を希望する方がいるかもしれないため、不動産の査定は早めに受けることをおすすめします。
なお、明石不動産売却センターでも、明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区にある不動産の査定や売却のサポートをしております。
相続した不動産の価値を知りたい、どのような手続きが必要か分からず困っているなど、どんなことでもかまいませんので、まずはお問い合わせしてください。
査定やご相談は無料、秘密厳守で対応いたします。