家の解体費用の相場とは？更地にして売却するメリット・デメリットをご紹介

古家を売却したいと考えたとき、解体したほうが良いのか迷う方もいるのではないでしょうか？
家を売りに出しているもののなかなか買主が見つからないときには、解体して更地にしたほうが売却しやすいこともあります。
しかし家を解体するとなると、どれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。
そこで今回は、家の解体費用の相場や、どんなときに高くなるのか条件をご紹介します。
解体費用をかけて更地にしてから売却するメリットとデメリットもあわせてご紹介しますので、明石市や加古川市、神戸市垂水区や兵庫区で古家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

家の解体費用の相場や高くなる条件とは？

まずは、家の解体費用の相場と、高くなる条件を押さえておきましょう。

家の構造による解体費用の相場の違い

解体費用は、家の構造に大きく左右されます。
当然ですが、固いものでできている家は解体するのに必要な重機や職人の数、そして多くの時間が必要になるので高くなる傾向があります。
構造による1坪あたりの解体費用の相場は、以下のとおりです。

• 木造：約3万から5万円
• 鉄骨造：約4万から6万円
• 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造：約6万から8万円

木造住宅は鉄筋コンクリート造の住宅と比較すると、半分程度の費用で解体できる計算です。
しかし、比較的新しい木造住宅は、頑丈な構造になっているケースも多く、高額になることもあるので注意が必要です。

解体費用が高くなる条件

一般的に、以下のような条件だと、解体費用が高くなる傾向にあります。
解体する範囲が広い
解体費用は、解体する範囲が広いほど高額になります。
単純に面積が広い場合だけでなく、同じ建坪でも2階建てであれば解体する範囲が広くなるので、解体費用は高くなります。
また、地下に地下室や地下駐車場がある場合は、同じく解体する範囲が広くなり、さらに手間もかかります。
特別な重機や埋め戻しが必要になるようだと、解体費用は通常の2倍以上になることもあるでしょう。
住宅密集地に家がある
家が住宅密集地にある場合も、解体費用は高くなる傾向があります。
建物が密接していると、解体に使うための大型重機が、家のある場所まで近づけないことがあるためです。
重機が入れないと、小型重機で解体することになり、人力で解体する部分も多くなるので、そのぶん費用がかさんでしまうのです。
廃材の量や種類が多い
解体された廃材は、木材や金属など、分別して運び出さなければなりません。
廃材の分別の手間がかかるほど人件費が高くなり、それは解体費用に上乗せされます。
量が多ければ、運搬するトラックの台数やドライバー、あるいは運搬回数を増やす必要もあるでしょう。
そのため、解体によって出る廃材の量や種類が多いときも、解体費用は高くなるのです。

解体してから家を売却するメリット

解体費用をかけて、家を更地にしてから売却するメリットは3つあります。

• 買主を見つけやすくなる
• 契約不適合責任を問われる心配を減らせる
• 内覧対応をしなくてすむ

順番に解説します。

買主を見つけやすくなる

家を解体して更地にしてから売却するメリットは、買主を見つけやすくなることです。
家を解体せず、そのまま売却するときには、ターゲットとなるのは「中古住宅を探している方」に限定されます。
一方解体費用をかけて更地にしてから売りに出す場合、以下のような方にも興味を持ってもらえるようになります。

• 土地だけ買って自分好みの家を建てたい方
• 賃貸住宅を建てる、店舗経営を検討しているなど、ビジネス用の土地を探している方

とくに、売却しようとしている不動産が「築年数が経っていて古い家」や「耐震性が低い家」の場合は、解体して売却したほうが良いでしょう。

契約不適合責任を問われる心配を減らせる

中古住宅を売却する場合、売主は契約不適合責任を負います。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して、契約書どおりのものを引き渡すことに対する責任を指します。
たとえば、売却した家に雨漏りがあるとわかった場合、そのことが契約書に記載されていなければ、売主は契約書どおりのものを引き渡していないことになります。
そうすると契約不適合責任を問われ、損害賠償責任を問われたり、契約の解除を求められたりする可能性があるのです。
その点更地にしてしまえば、建物自体がなくなるので、あとで問題が発生する心配がありません。
売却後に、建物に関して何か問題がなかったかを気にしなくてよくなるのは、売主にとっては大きなメリットといえるでしょう。
※土地に対しての契約不適合責任は残るため、契約不適合責任を問われる可能性が完全になくなるわけではありません。

内覧対応をしなくてよくなる

家を売却するときには、購入希望者が実際に家を見に来る内覧に対応する必要があります。
内覧で良い印象を残さないと売却できないので、内覧があるときには入念な掃除をしなければなりません。
また、内覧は多くの方が仕事を休む土日や祝日におこなわれることが多いので、家が売れるまでは、週末やお休みの日の予定を立てづらくなります。
家を解体してしまえば内覧対応が不要になるので、好きなときに好きな予定を入れられるようになります。

解体してから家を売却するデメリット

解体費用をかけて更地にしてから売却するデメリットは、以下の3つです。

• 解体費用を回収できない可能性がある
• 土地の固定資産税が高くなる
• 古家付き土地を探している方のニーズにあわなくなる

それぞれ順番に解説します。

解体費用を回収できない可能性がある

解体費用をかけて家を取り壊して更地にしても、その費用を回収できるとは限りません。
たとえば、解体費用に200万円かかったとした場合、土地代金に上乗せしてしまうと、その土地は同じような土地よりもそれだけ高くなってしまいます。
買主にしてみれば、似たような土地であれば、わざわざ高い方を選ぶ理由はないため、買主が見つからなくなる可能性があります。
結局相場で売却することになってしまった場合、解体費用は改修できず、売主の持ち出しとなってしまうのです。

固定資産税が高くなる

家を取り壊して更地にしてしまうと、固定資産税が高くなるのもデメリットです。
更地にしてすぐに売却できれば良いのですが、なかなか売れなかった場合は固定資産税を払い続けなければなりません。
その固定資産税は、家が建っている土地については、6分の1に減税される制度があります。
更地にしてしまうと制度が適用されなくなるため、その分固定資産税が高くなってしまうのです。

古家付き土地を探している方のニーズにあわなくなる

売主にとっては価値がないと思っている古家も、買主にとっては価値があるケースは少なくありません。
古い家を買い取って、自分たちで好きなようにDIYでリフォームしながら暮らしたいといったニーズが最近増えてきています。
家を解体してしまうと、そういった方たちがターゲットから外れてしまうことになります。
解体する前に、古家の需要の有無を、不動産会社に確認するのがおすすめです。

まとめ

家を解体するには、場合によっては高額な費用が発生します。
解体することによって買主が見つかりやすくなる場合もありますが、解体費用を回収できない可能性がある、固定資産税が高くなるといったデメリットもあります。
解体費用をかけてまで更地にしたほうが良いかは、不動産会社に相談して決めるのが無難です。
明石不動産売却センターでも、明石市や加古川市、神戸市垂水区や兵庫区にある不動産の売却のサポートが可能です。
「こんな古い家は解体しないと売れないのでは」とお悩みの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。