相続時の不動産売却における注意点とは？媒介契約や売却の方法を解説

相続した不動産を売却し、現金化して相続人で分け合いたいと考えることは珍しくありません。
ただし、相続した不動産を売却するときには、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
今回は、相続時の不動産売却で押さえておくべき注意点をご紹介します。
明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した家や土地を不動産売却する際の注意点

まずは、相続した家や土地を不動産売却する際に押さえておくべき注意点を、3つご紹介します。

注意点①複数の相続人がいる場合は全員の合意が必要になる

相続した不動産を売却して現金化するときには、相続人が1人なのか2人以上なのかによって方法が異なります。
相続人が1人であれば、そのまま相続登記し、自分の不動産として売却を進めることが可能です。
一方、相続人が複数いる場合には、相続した不動産は相続人に所有権が移転し、全員の共有状態となっています。
そのため売却するのであれば、遺産分割協議を開き、相続人全員の合意を得なければなりません。
不動産は、所有者全員の合意がないと、売却できないとされているためです。
相続した不動産を売却したいときには、相続人同士でよく話し合うことが大切です。

注意点②そのまま売却する場合でも相続登記が必要になる

相続した不動産に、誰も住むことなくそのまま売却する場合でも、亡くなった方から買主へ直接名義変更できない点には注意しましょう。
前述したとおり、不動産の売却は、所有者全員の合意が必要とされているためです。
不動産を相続したときには、相続人に所有権が移転しますが、相続登記をしなければ、登記簿上の所有者は亡くなった方のままとなります。
亡くなった方の名義となった不動産を、相続人が勝手に売却することはできないのです。
そのため、相続登記して名義を書き換え、相続人が所有者となったうえで売却を進めなければなりません。

注意点③代表者と最低売却価格を決めておく

相続した不動産を売却するときには、取引をおこなう代表者と、最低売却価格を決めておくことも重要です。
相続した不動産が相続人の共有状態となっている場合、代表者を決めて相続登記するのが無難です。
相続人全員の名前で共有登記をすると、買主との売買契約時に全員の署名・捺印が必要になったり、決済時に全員の立ち会いを求められたり、手続きが煩雑になるためです。
また、代表者を決めるときに、あわせて最低売却価格も決めておくと取引をスムーズに進められます。
買主から値引き交渉があった場合に、その都度相続人全員で協議していては、売却のタイミングを逃してしまうかもしれません。

相続時の不動産売却における媒介契約に関する注意点

相続時の不動産売却では、不動産会社と結ぶ媒介契約についても注意点があります。
媒介契約の種類を理解したうえで、注意点をチェックしましょう。

媒介契約には3種類ある

まずは、媒介契約の種類と特徴をご紹介します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結べるのが特徴です。
多くの不動産会社を通して買主を探せるのがメリットですが、不動産会社にはどのような売却活動をしているのかを売主に報告する義務はありません。
そのため売却が難しい不動産の場合、熱心に売却活動に取り組んでもらえない可能性があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社とのみ媒介契約を結ぶ方法です。
また、自分で見つけた買主と、直接売買契約を結ぶことも認められています。
専任媒介契約は、2週間に1回以上の、売主に対する活動状況報告書の提出義務があるため、どのような売却活動がおこなわれているのかを把握しやすいのが特徴です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、媒介契約を結べるのは1社に限定されています。
さらに、自分で見つけた買主と売買契約を結ぶときも、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければなりません。
また、活動状況報告書の提出義務は、1週間に1回以上とされています。
専属専任媒介契約は、ほかの媒介契約の方法と比較すると制約が厳しいぶん、熱心な売却活動が期待できるのが特徴です。

相続時の不動産売却では専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめ

相続時の不動産売却では、専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約のいずれかを選ぶのがおすすめです。
相続時の不動産売却は、できるだけ長引かせず、早めに売却するのがポイントです。
複数人の相続人がいる場合、途中で「やっぱり売却したくない」と言いだしたときには売却が頓挫してしまうためです。
その点専任系は、1社としか媒介契約を結べないため、信頼関係を結びやすく、熱心に売却活動に取り組んでくれる傾向があります。
一般媒介契約と比較して、売却がスムーズに進む可能性が高いことから、専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめなのです。

相続時の不動産売却における売却方法に関する注意点

不動産売却には、「仲介による売却」と「買取による売却」の2種類の方法があり、それぞれ特徴が違います。
ここでは売却方法ごとの特徴と、相続時の不動産売却で適した方法をご紹介します。

不動産売却の方法ごとの特徴

まずは、不動産売却の方法ごとの特徴を確認しましょう。
仲介による売却
仲介による売却とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらう方法です。
不動産会社は売主の希望金額に応じ、独自のネットワークや広告などを活用し、買主を募集します。
仲介による売却は、相場価格で売れる可能性が高いことがメリットです。
その一方、売却が難しい不動産の場合、なかなか買主が見つからず、売却が長引く可能性があります。
また、買主を見つけてくれた不動産会社に対する、成功報酬としての仲介手数料の支払いも発生します。
買取による売却
買取による売却とは、売却したい物件を、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
仲介による売却と違い、買主を探す時間が不要になるため、最短3日で売却できることが特徴です。
その一方、売却価格は仲介による売却よりも1～3割程度安くなる傾向があります。
これは、不動産会社は買い取った不動産を、リフォームするなどして再販することが前提となっているためです。
ただし買取では仲介が発生しないため、仲介手数料は不要になります。

仲介か買取かは状況によって決める

相続時の不動産売却で、仲介と買取のどちらの売却方法を選ぶかは、ケースバイケースです。
基本的には、時間がかかっても良いから高く売却したいと考えるときには、仲介による売却を選びます。
一方多少価格が低くなっても、急いで売却したい場合には、不動産会社に買い取ってもらうと時間をかけずに現金化できます。
「〇か月は仲介で売却を試みる」「〇千万円以上で買い取ってもらえるなら買取も検討する」など、売却方法についても遺産分割協議で決めておくとスムーズに売却を進められるでしょう。

まとめ

複数人で相続した不動産を売却するときには、相続人全員の合意が必要になります。
また亡くなった方から買主への直接の名義変更はできず、一度相続人への相続登記が必要になるなど、通常の売却とは違う注意点もあります。
相続した不動産を、仲介と買取のどちらの方法で売却すると良いかは、時間をかけられるか、売却金額に希望はあるかなどによって異なります。
遺産分割協議において、代表者や最低売却金額を決めるのにあわせ、詳しく話し合っておきましょう。
なお、明石不動産売却センターでは、明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区などにある不動産の売却のご相談に応じています。
相続した不動産の売却についてのお困りごとやご相談がございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。