不動産売却にかかる4種類の税金とは？節税方法もあわせてご紹介

不動産売却をするときには、場合によっては数千万円もの収入が発生します。
大きな収入を得ることになった場合、どのような税金が課されるのかが気になる方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産売却で発生する税金の種類と計算方法、そして節税方法まであわせてご紹介します。
明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

節税対策で押さえておきたい！不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却をした際に発生する可能性がある税金は、以下の4種類です。

• 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

それぞれどのような税金なのか、順番にご紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益（譲渡所得）が発生した際に課税される以下の3種類の税金を総称する言葉です。
所得税
所得税は、個人の所得に対してかかる国税です。
不動産売却では、売却して得られた利益である譲渡所得に対してかかります。
売却した翌年に、確定申告した際に納税します。
住民税
売却して得られた譲渡所得に対してかかる、都道府県や市町村に納める地方税です。
売却した翌年6月ごろに納税します。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興のために、2013年1月1日～2037年12月31日まで課税される国税です。
所得税とあわせて納税します。

印紙税

契約書や領収書などの課税文書にかかる国税です。
不動産売却では、買主と交わす売買契約書などに収入印紙を貼付し割り印することで納税します。

登録免許税

登録免許税は、登記などをおこなう際にかかる国税です。
抵当権がついている不動産の抵当権抹消登記をするときや、売却に備え相続登記するときなどに、法務局の窓口で直接納めるのが一般的です。

消費税

通常の買い物やサービスを受けたときと同様に、消費税も発生します。
不動産売却に際しては、以下のような費用に対して10%の消費税がかかります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬

個人が居住用不動産を売却するときには、消費税は発生しません。
ただし、居住用不動産ではなく、投資用の不動産を売却したときには、消費税の課税対象となる点には注意が必要です。

節税対策するなら把握しよう！不動産売却でかかる税金の計算方法

ここからは、不動産売却で発生する税金の計算方法を解説します。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産を売却し、利益である「譲渡所得」が発生したときに課される税金です。
売却価格に対してではなく、あくまで譲渡所得に対して課税されるので、まずは譲渡所得を算出する必要があります。
＜譲渡所得の算出方法＞
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載されている不動産の売却価格
②取得費：売却した不動産を取得したときにかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
上記で計算した結果がゼロもしくはマイナスになった場合には、譲渡所得が発生しないため譲渡所得税も発生しません。
一方プラスになったときには、不動産の所有期間に応じて、以下の譲渡所得税率をかけあわせ、譲渡所得税を計算します。
＜売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合＞
【短期譲渡所得】所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
＜売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合＞
【長期譲渡所得】所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％
たとえば、15年前に取得費2,800万円で取得したマンションを、譲渡費用500万円かけて3,800万円で売却した場合には、以下のように計算します。
譲渡所得=3,800万円-（2,800万円+500万円）=500万円
譲渡所得税=500万円×20.315％（長期譲渡所得）=101万5,750円
譲渡所得税は、101万5,750円と算出されました。

印紙税の計算方法

＜売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額＞
100万円超500万円以下：2,000円（1,000円）
500万円超1,000万円以下：10,000円（5,000円）
1,000万円超5,000万円以下：20,000円（10,000円）
5,000万円超1億円以下：60,000円（3,000円）
※(　)内は2022年（令和4年）3月31日まで適用される軽減税率適用後の金額

登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の数×1,000円で計算します。
1筆の土地に1軒の建物がある不動産を売却した場合、不動産の数は2つなので、2,000円の登録免許税を納めます。

不動産売却における税金対策とは？考えられる節税方法

ここからは、不動産売却で発生する税金の節税方法をご紹介します。

印紙税は節税効果が低い

印紙税は、不動産の売却価格によって変動するので、節税するには不動産を安く売却するしかありません。
しかし節税できたとしてもわずか数千～数万円しか節税できないため、印紙税の節税を考える必要はないでしょう。

登録免許税は節税できない

登録免許税は、売却する不動産の数によって税額がきまるので、節税はできません。

譲渡所得税は特例が適用されると大幅に節税できる

譲渡所得税に対しては、国がさまざまな特別控除の特例などを用意しています。
適用されると大幅な節税が可能なので、対象となる制度がないか、必ずチェックしましょう。
今回は、代表的な特例を2つご紹介します。
3,000万円の特別控除の特例
この特例は、売却した不動産がマイホームであった場合、一定の条件を満たすことで譲渡所得から3,000万円まで差し引ける制度です。
譲渡所得が3,000万円以下であった場合、実質譲渡所得はゼロとなるので譲渡所得税は発生しません。
特例の対象となるには、以下のような条件を満たす必要があります。

• マイホームに住まなくなってから3年以内に売却する
• 売却した年から3年前までに同じ特例を受けていない
• 売却した相手が親子など特別な関係ではない

ほかにも多くの条件があるので、売却を依頼する不動産会社に該当するか確認してみましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例
一人暮らしをしていた親の家などを相続して売却するときに、一定の条件を満たすことで利用できる特例です。
適用されると、売却によって得た譲渡所得から3,000万円まで控除されます。
適用されるには、以下のような要件を満たす必要があります。

• 亡くなった親などが相続開始直前まで住んでいた家を相続した
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家を売却した

こちらも細かな要件があるので、不動産会社に相談したり、国税庁のホームページで調べたりしましょう。

まとめ

不動産の売却では、譲渡所得税や印紙税、登録免許税、消費税などさまざまな税金が発生します。
どのような税金が、いくらぐらい発生するのかをあらかじめ把握しておかないと、売却してから「思ったほど手元に残らなかった」となりかねません。
不動産売却で発生する税金や、節税方法については、売却を依頼する不動産会社に相談するのがおすすめです。
明石不動産売却センターでも、明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区などにある不動産の売却のご相談に応じています。
「とりあえず査定価格だけ知りたい」といったお問い合わせにも対応いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。