空き家を売りたい時は現状のままか更地にするかどちらがよい？費用も解説

空き家を売りたいと考えた際に、建物を残したまま売るのか更地で売るのかお悩みの方がいらっしゃるかと思います。
迷っているあいだにも、税金やメンテナンスの費用、管理の手間などがかかってきます。
今回は、空き家を現状のまま売る場合と更地にして売る場合のそれぞれのメリット・デメリットと、空き家を保有している場合にかかる費用や税金をご紹介します。
明石市、加古川市、神戸市で空き家を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

空き家の定義と空き家を残したまま売却するメリット・デメリット

「空き家を売りたいけれどどのように売ればよいかわからない」とお悩みの方は多くいらっしゃいます。
空き家の売却方法の1つは、空き家を残した現状のままで売却する方法です。
空き家を現状で売却するメリットやデメリットはどのようなものがあるでしょうか。

空き家の定義について

そもそも空き家とは、どのような住宅のことをいうのでしょうか。
国土交通省によると、空き家は1年間以上誰も住んでいない住宅を指します。
空き家と聞くと何年も放置されている住宅のイメージがありますが、1年以上居住する人がいなければ、その住宅は空き家ということになります。
一方で、新築でまだ人が住んでいない状態では空き家には該当しません。

空き家の売却方法について

空き家を売却する方法は現状のままか、更地にするかのどちらかです。
そして、現状のまま売却する方法では、空き家のある状態を考え方を「古家付き土地」と「中古住宅」という2種類に分けることができます。
売却方法をまとめると以下のとおりです。

• 古家付き土地として売る
• 中古住宅として売る
• 更地にして売る

古家付き土地と中古住宅の違いは、建物そのものに価値をつけられるかどうかです。
その空き家が、そのまま住むことができる状態であれば中古住宅として売却し、住めない状態であれば古家付き土地として売却します。
住めるかどうかの判断に明確な基準はありませんが、建物の法定耐用年数に従って判断することが多いです。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年であるため、築22年が1つの基準となります。
しかし、建物の状態が良ければ法定耐用年数を超えていても中古住宅として売却できるので、空き家を売りたいとお考えでしたら一度不動産会社に相談するのがよいでしょう。
以下では、古家付き土地に建つような空き家を売ることを想定して、現状のまま売却する際のメリットとデメリットを解説します。

メリット①解体費用がかからない

空き家を現状のまま売却するメリットの1つは、解体費用が発生しないことです。
解体費用は構造や立地によって金額が変動し、場合によっては数百万円になることもあります。
更地にすると解体費用がかかってしまいますが、現状のままで売却すれば解体費用の負担を減らすことができます。

メリット②売却期間中の固定資産税が安くなる

建物が建っている土地には、固定資産税の軽減措置の特例が適用されます。
この特例では、固定資産税額が最大で6分の1にまで軽減されます。
そのため、仮に売却まで時間がかかったとしても、固定資産税の軽減が受けられます。

メリット③リフォームやリノベーションをしたい人向けに売ることができる

近年、古い住宅を購入し自分の好きなようにリフォームやリノベーションをおこなう方が増えています。
売りたい空き家の立地や建物の状態が良い場合は、現状のままでも購入希望者が見つかる可能性がありますので、現状のまま売却する方が良いでしょう。

デメリット①相場以上に売却価格が安くなる

現状のまま売却すると、解体費用は購入者が負担することになります。
解体費用は大きな出費となりますので、それを考慮した売却価格にすると、希望の価格より安くする必要があるケースが多いです。
空き家にそのまま住むことができれば価格への影響は大きくない可能性もありますが、建物の価値がない古家付き土地で売却する場合は、売却価格が更地で売り出すよりも安くなってしまうことがあります。

デメリット②売却に時間がかかる

古家付き土地を売却する場合、建物はそのまま利用できない可能性が高いので、買主は建物の解体をおこなう必要があります。
また空き家が残っていると、買主が地中の埋設物や地盤を確認したいと思った際に、確認することが難しくなります。
こうして古家付き土地は更地に比べて、活用する際の手間やリスクが多いので、買い手は購入を検討するのに慎重になってしまい、売却するまでに時間がかかってしまうことがあります。

デメリット③売却活動中も建物の管理が必要

空き家を現状のままで売却しようとすると、建物の管理をおこなう必要があります。
換気や掃除をおこなう手間がかかり、売りたい空き家が遠方にある場合は交通費などの費用も負担しなければいけません。
また、建物の劣化具合によっては倒壊の危険性があり、場合によっては多額の費用がかかることもあります。

空き家を解体して更地で売却するメリット・デメリット

空き家を売りたいとお考えの際、建物を解体して更地で売却するのも1つの方法です。
更地で売る場合は、古家付き土地と比べてどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

メリット①買主が見つかりやすい

更地を購入すれば、すぐに新築住宅の計画をおこなうことができます。
また、解体費用がかからず、土地の状況を確認しやすいので、購入者は建物を建てる準備をスムーズにおこなうことが可能です。
そのため、更地での売却は古家付き土地の売却に比べて買主が見つかりやすい傾向があります。

メリット②空き家を管理する手間がかからない

更地での売却は空き家を除却しますので、空き家管理の必要がありません。
空き家の管理は、部屋の換気や掃除をおこなうだけでも手間がかかります。
また、空き家が残っていると売却中に倒壊する恐れがありますので、メンテナンスに高額な費用がかかってしまうこともあります。

デメリット①解体費用がかかる

更地にするには、空き家の解体をおこなう必要があります。
費用はもちろん、解体業者との打ち合わせなどの手間がかかりますので、売却活動に時間があまり取れない方はスケジュールの調整に注意する必要があるでしょう。

デメリット②所有時の固定資産税が高くなる

固定資産税の軽減特例は建物が建っている土地が対象ですので、更地は軽減特例を受けることができません。
この場合、課税額は6倍に跳ね上がります。
売却期間が長引くと税金の負担が大きくなりますので、悪い立地や不動産需要が少ないエリアにある空き家を売りたい場合は、更地にするかについて慎重な検討が必要です。

空き家の所有期間にかかる費用と税金について

空き家を売りたいとお考えの方でも、空き家を所有し続けなければならないという方がいらっしゃるかと思います。
先祖代々引き継いだ土地を自分の代で売ることはできない、いずれ実家があった故郷に戻りたいなど、所有し続ける理由はさまざまでしょう。
ここで気になるのが、所有し続けるあいだにかかる費用や税金についてです。
所有しているあいだにかかる費用や税金がどれくらいか、以下でご紹介します。

所有期間に要する費用①維持管理費用

空き家を所有していると空き家を維持管理するコストがかかります。
庭の草むしりや換気は定期的におこなう必要がありますが、管理する空き家が遠方にある場合は交通費がかかります。
また、台風や地震の被害で建物にダメージが加われば修繕が必要となり、修繕費用もかかってきます。
なお、空き家の管理をおこなっている不動産会社が身近にあれば、任せるということも手段の一つです。
この場合、管理委託料が発生しますが、ご自身が移動する時間や費用を削減できるので、一度ご検討いただくとよいでしょう。

所有期間の費用②火災保険などの保険料

空き家の保険加入は必須ではありません。
しかし、延焼や地震により所有する空き家が倒壊した場合には建物を撤去する費用がかかります。
撤去の際に、保険に加入しておけば補償を受けることができますが、未加入であれば自費でおこなわなければいけません。
また、空き家の一部が損壊し、周辺の人やものに危害を加え、損害賠償を請求されるケースもあります。
これらの事態に備えて火災保険や地震保険に加入することが望ましいですが、保険料は月に数万円程度かかることもあり、大きな出費となります。

所有期間の税金について

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税がかかります。
税額は土地や建物の評価額で変動しますが、一般的には戸建てで1年間で10～12万円程度です。
また、前述のとおりですが、更地の状態で土地を所有していると空き家が建っているときと比べ、固定資産税が6倍になりますので注意が必要です。

まとめ

空き家を売りたいとお考えの際、現状のままで売るか更地で売るかはそれぞれメリット・デメリットがあります。
どちらが良いのかについては売却するタイミングや期間などで異なりますので、迷う場合はまずは不動産会社に相談することをおすすめします。
明石不動産売却センターは明石市、加古川市、神戸市垂水区・兵庫区エリアを中心に不動産売却の相談を承っております。
空き家や更地の売却についてもご相談に応じますので、お悩みの際はお気軽にご相談ください。