2022-03-04
不動産売却をしたときには、買主から売却代金を受け取るため収入が発生します。
しかし不動産売却により収入を得ても、必ず確定申告が必要になるとは限らず、不要になる場合もあります。
それでは確定申告が必要か不要かの判断は、どのようにすれば良いのでしょうか?
今回は、不動産売却をして確定申告が不要になるのはどのようなときなのかを、忘れてしまった場合の対処法や知っておくべき注意点とあわせて解説します。
明石市や加古川市、神戸市垂水区、兵庫区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。
\お気軽にご相談ください!/
まずは、不動産売却をして確定申告が不要になるのはどのようなケースなのかをご紹介します。
確定申告が必要になるのか不要になるのかは、不動産を売却して得た利益である「譲渡所得」がプラスとマイナスのどちらになるのかによって、以下のように決まります。
譲渡所得がプラスの場合:確定申告が「必要」
譲渡所得がマイナスの場合:確定申告が「不要」
ここで重要なのは、「譲渡所得=売却代金」ではないということです。
譲渡所得とは、売却代金から購入時に支払った費用や売却にかかった経費を差し引いたもので、売却代金よりも金額は小さくなります。
譲渡所得の具体的な算出方法は、以下のとおりです。
譲渡所得=①売却価格-(②取得費+③譲渡費用)
①売却価格:売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費:売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却=築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用:不動産を売却したときにかかった費用の総額
たとえば取得費2,500万円で取得した不動産を、800万円の譲渡費用をかけて3,500万円で売却した場合、
譲渡所得=3,500万円-(2,500万円+800万円)=200万円
となり、譲渡所得がプラスとなるため確定申告が必要です。
一方同じ不動産が3,000万円でしか売却できなかった場合には、
譲渡所得=3,000万円-(2,500万円+800万円)=▲300万円
となり、譲渡所得はマイナスとなるため確定申告は不要です。
どのようなときに確定申告が必要になるのかは、国税庁のホームページから確認が可能です。
譲渡所得が発生しなくて確定申告が不要な場合でも、ほかの事由で必要になるケースもあるため、必ずチェックしておきましょう。
国税庁ホームページ「確定申告が必要な方」
弊社が選ばれている理由|スタッフ紹介
\お気軽にご相談ください!/
譲渡所得の計算を間違えてマイナスと思い確定申告しなかった、プラスであったのに確定申告をうっかり忘れていたときには、どうすれば良いのでしょうか?
ここでは確定申告を不要と思った、あるいは忘れた場合のリスクと対処法をご紹介します。
不動産売却で譲渡所得がプラスになり、本来確定申告が必要だったのに、不要と思った、あるいは忘れた場合には、以下のペナルティーが科されます。
無申告加算税
延滞税
無申告加算税は、その名のとおり、期限内に確定申告をしなかったことに対する罰則です。
納税額が50万円以下なら納税額の15%、50万円を超えている場合には20%を納める必要があります。
一方延滞税は、確定申告期限から遅くなればなるほど金額が上がっていく罰則です。
数年間確定申告していなかったようなケースでは、負担は大きくなります。
確定申告を不要と思っていたり忘れていたりした場合でも、申告期限から1か月以内に期限後申告をすれば、無申告加算税や延滞税が加算されることはありません。
また、不動産売却をしたにも関わらず、確定申告をしていない方に対しては、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という、略して「お尋ね」と呼ばれる文書が届きます。
「お尋ね」が来たことで確定申告が必要と気がついた場合には、その時点ですぐに回答・申告すれば、加算税や延滞税は請求されないのが一般的です。
「お尋ね」によって確定申告が必要とわかったにも関わらず、そのまま放置していると「脱税者」として税務署に目をつけられ、無申告加算税や延滞税などが加算される可能性が高くなります。
場合によっては預貯金や給与を差し押さえられることもあるため、確定申告が必要と分かったときには早めに対処が必要です。
弊社が選ばれている理由|スタッフ紹介
\お気軽にご相談ください!/
ここからは、不動産売却の確定申告が不要であったときでも知っておくべき注意点をご紹介します。
譲渡所得がプラスになっても、特別控除の特例を利用することで譲渡所得をゼロにできる場合が少なくありません。
たとえば売却したのがマイホームで、一定の条件を満たしたときには「3,000万円の特別控除」を受けられます。
この特別控除が適用されると、譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)-3,000万円(特別控除)
※譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となります。
つまり、「売却価格-(取得費+譲渡費用)」で算出した譲渡所得がプラスであっても、3,000万円以下であれば譲渡所得はゼロになります。
ただし、特別控除を適用すると譲渡所得が発生しない場合でも、それを証明するために確定申告が必要です。
「計算したら譲渡所得がゼロになったから」といった理由で確定申告しなければ、ペナルティーが科される可能性があるため注意しましょう。
不動産売却をしたものの、譲渡所得がマイナスになった場合には、基本的には確定申告は不要です。
しかし、確定申告すると「損益通算」できるため、ほかに給与所得や事業所得などの所得がある場合には、確定申告することをおすすめします。
損益通算とは、不動産売却によって発生したマイナス(譲渡損失)を、ほかの所得と相殺できる制度です。
損益通算すると、全体的な所得を減らせるため、結果的に節税につながります。
また、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて、その年だけで相殺し切れない場合には、翌年以降に損失を繰り越せる「繰越控除」を利用できる可能性があります。
繰越控除は、不動産を売却した年の翌年から、最長3年間繰り越して控除できるのが特徴です。
売却した年と合わせると、最長4年間、所得税や住民税がゼロになったり軽減されたりするので、譲渡所得がマイナスになったとしても、ほかに所得がある場合には確定申告するのがおすすめです。
弊社が選ばれている理由|スタッフ紹介
不動産売却したとしても、譲渡所得が発生しなければ、基本的には確定申告は不要です。
譲渡所得の計算を間違えて確定申告が不要と思っていたり、確定申告が必要とわかっていたけれどもうっかり忘れていたりした場合には、税務署から「お尋ね」が届いた時点ですぐに対処が必要です。
迅速に申告の意思を示せばペナルティーが科されることはありませんが、そうでなければ無申告加算税や延滞税などが発生する可能性があるため注意しましょう。
なお、明石不動産売却センターでは、明石市や加古川市、神戸市垂水区、兵庫区などにある不動産の売却のご相談に応じています。
不動産売却に関するご質問や、査定のご希望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
不動産を売却しようと思ったときに、買取という言葉を聞いたことはありませんか? 買い取ってもらえるならすぐ利用したいと思っても、どのような仕組みなのかわからないと不安ですよね。 そこで今回...
2021-10-29
家を購入したあと、収入減や失業などの理由でローンの支払いがむずかしくなることがあります。 そのため家の売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。 残債を完済しないと一般的には売却できません...
2021-11-09
マイホームの購入後は住宅ローンの返済や維持費、税金などさまざまな負担があります。 経済的に苦しくなり、売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。 しかし「できれば引っ越ししたくない」と...
2021-11-05
近年、自宅を売却するときに「ホームステージング」を取り入れる方が増えています。 今回はホームステージングにはどのような効果があるのか、メリットやデメリット、費用についても詳しく解説します...
2021-12-17
この記事のハイライト ●未登記物件とは、表題登記がされていない建物のことをいう●未登記のまま放置すると、過料が課されたり売却が困難になったりする●表題登記は土地家屋調査士、権利部登記は司法書士に依頼する...
2023-08-08
この記事のハイライト ●相続放棄の手続きの流れは相続財産の調査から受理通知書が届くまで6段階ある●手続きの必要書類は被相続人との関係性によって異なる●注意点は、不備があった場合と単純承認、相続放棄後の管...
2023-07-25
この記事のハイライト ●相続した不動産の名義を、被相続人から相続人に変更する手続きを相続登記という●相続登記の際にかかった費用は、確定申告時に経費として算入することができる●相続登記費用は、相続税におけ...
2023-07-18
この記事のハイライト ●たとえ事故物件であっても相続税は通常の物件と同じように徴収される●事故物件を相続するか否かは物件の立地や相続税の支払いの可不可などを判断基準にする●将来的なデメリットが大きいと感...
2023-05-23
この記事のハイライト ●セーフティネット住宅とは、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅のこと●空き家をセーフティネット住宅に登録するには、床面積などの基準を満たす必要がある●専用住宅で登録すると、改修費...
2023-11-21
この記事のハイライト ●空き家では配線機器のトラブルやタバコのポイ捨てなどが原因で火災が起こる●空き家の火災の多くは管理不足が原因なので適切に維持・管理していくことが大切●他者が原因でおきた火災について...
2023-03-14
この記事のハイライト ●空き家には4つの種類がある●空き家の種類のなかで増加率がもっとも高いのはそのほかの物件●空き家を放置すると特定空家等に認定される可能性があるため早めに売却するのがおすすめ 相続し...
2023-01-31
この記事のハイライト ●空き家を現状のまま売却する場合は幅広い顧客層を募れるが、売却期間が長期化する傾向がある●空き家を解体して更地にして売却する場合は解体費用と税の増額に注意が必要だが、早期売却が可能...
2022-10-14
この記事のハイライト ●相続税の物納とは、相続税を現金ではなく相続財産で支払うことをいう●物納できる財産には優先順位が定められており、好きなように選ぶことはできない●物納申請は条件が厳しく、また事前準備...
2023-11-14
この記事のハイライト ●遺産分割協議がまとまらなかったり現金が少なかったりすると相続税が払えない状況になる●相続税が払えないと無申告加算税や延滞税がかかったりするほか最終的には財産を差し押さえられてしま...
2023-11-07
この記事のハイライト ●土地の相続税を現金で支払うことが困難な場合は金融機関から融資を受けて支払う方法がある●相続税のために急いで売却しなくて良いメリットがある一方で信用力が問われる点がデメリットになる...
2023-08-29
この記事のハイライト ●自宅を任意売却した際にかかる税金は、譲渡所得税・登録免許税・印紙税・消費税の4つ●譲渡所得税は売却益に対して課税されるため、任意売却ではかからないケースが多い●固定資産税などの税...
2023-08-22
この記事のハイライト ●契約不適合責任は不具合が契約書にすべて書いてあれば責任問題の回避ができる●契約不適合責任があれば、買主は4つの権利を売主へ請求できる●インスペクションでの不具合や心理的瑕疵の告知...
2022-10-25
この記事のハイライト ●インスペクションとは、専門資格を持つ検査員が目視や計測で建物状況を調査すること●不動産売却前にインスペクションしておくと売主・買主双方にメリットがある●インスペクション費用相場は...
2022-10-04