不動産売却しても確定申告が不要なケースとは？忘れたときの手続きも解説

不動産売却をしたときには、買主から売却代金を受け取るため収入が発生します。
しかし不動産売却により収入を得ても、必ず確定申告が必要になるとは限らず、不要になる場合もあります。
それでは確定申告が必要か不要かの判断は、どのようにすれば良いのでしょうか？
今回は、不動産売却をして確定申告が不要になるのはどのようなときなのかを、忘れてしまった場合の対処法や知っておくべき注意点とあわせて解説します。
明石市や加古川市、神戸市垂水区、兵庫区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却をして確定申告が不要なケースとは

まずは、不動産売却をして確定申告が不要になるのはどのようなケースなのかをご紹介します。

確定申告の要・不要は譲渡所得で決まる

確定申告が必要になるのか不要になるのかは、不動産を売却して得た利益である「譲渡所得」がプラスとマイナスのどちらになるのかによって、以下のように決まります。
譲渡所得がプラスの場合：確定申告が「必要」
譲渡所得がマイナスの場合：確定申告が「不要」
ここで重要なのは、「譲渡所得=売却代金」ではないということです。
譲渡所得とは、売却代金から購入時に支払った費用や売却にかかった経費を差し引いたもので、売却代金よりも金額は小さくなります。
譲渡所得の具体的な算出方法は、以下のとおりです。
譲渡所得=①売却価格-（②取得費+③譲渡費用）
①売却価格：売買契約書に記載された不動産を売却した価格
②取得費：売却した不動産を取得した際にかかった費用の合計から、建物の減価償却分を差し引いた金額
※建物の減価償却＝築年数の経過とともに減少する建物の価値
③譲渡費用：不動産を売却したときにかかった費用の総額
たとえば取得費2,500万円で取得した不動産を、800万円の譲渡費用をかけて3,500万円で売却した場合、
譲渡所得=3,500万円-（2,500万円+800万円）=200万円
となり、譲渡所得がプラスとなるため確定申告が必要です。
一方同じ不動産が3,000万円でしか売却できなかった場合には、
譲渡所得=3,000万円-（2,500万円+800万円）=▲300万円
となり、譲渡所得はマイナスとなるため確定申告は不要です。

確定申告の要・不要は国税庁ホームページからも確認できる

どのようなときに確定申告が必要になるのかは、国税庁のホームページから確認が可能です。
譲渡所得が発生しなくて確定申告が不要な場合でも、ほかの事由で必要になるケースもあるため、必ずチェックしておきましょう。
国税庁ホームページ「確定申告が必要な方」

不動産売却後の確定申告を忘れた場合の対処法

譲渡所得の計算を間違えてマイナスと思い確定申告しなかった、プラスであったのに確定申告をうっかり忘れていたときには、どうすれば良いのでしょうか？
ここでは確定申告を不要と思った、あるいは忘れた場合のリスクと対処法をご紹介します。

確定申告を忘れた場合のリスク

不動産売却で譲渡所得がプラスになり、本来確定申告が必要だったのに、不要と思った、あるいは忘れた場合には、以下のペナルティーが科されます。
無申告加算税
延滞税
無申告加算税は、その名のとおり、期限内に確定申告をしなかったことに対する罰則です。
納税額が50万円以下なら納税額の15%、50万円を超えている場合には20%を納める必要があります。
一方延滞税は、確定申告期限から遅くなればなるほど金額が上がっていく罰則です。
数年間確定申告していなかったようなケースでは、負担は大きくなります。

確定申告を忘れた場合の対処法

確定申告を不要と思っていたり忘れていたりした場合でも、申告期限から1か月以内に期限後申告をすれば、無申告加算税や延滞税が加算されることはありません。
また、不動産売却をしたにも関わらず、確定申告をしていない方に対しては、税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という、略して「お尋ね」と呼ばれる文書が届きます。
「お尋ね」が来たことで確定申告が必要と気がついた場合には、その時点ですぐに回答・申告すれば、加算税や延滞税は請求されないのが一般的です。
「お尋ね」によって確定申告が必要とわかったにも関わらず、そのまま放置していると「脱税者」として税務署に目をつけられ、無申告加算税や延滞税などが加算される可能性が高くなります。
場合によっては預貯金や給与を差し押さえられることもあるため、確定申告が必要と分かったときには早めに対処が必要です。

不動産売却後の確定申告が不要でも知っておくべき注意点

ここからは、不動産売却の確定申告が不要であったときでも知っておくべき注意点をご紹介します。

譲渡所得に特別控除を適用するには確定申告が必要

譲渡所得がプラスになっても、特別控除の特例を利用することで譲渡所得をゼロにできる場合が少なくありません。
たとえば売却したのがマイホームで、一定の条件を満たしたときには「3,000万円の特別控除」を受けられます。
この特別控除が適用されると、譲渡所得は以下のように計算されます。
譲渡所得=売却価格-（取得費+譲渡費用）-3,000万円（特別控除）
※譲渡所得が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となります。
つまり、「売却価格-（取得費+譲渡費用）」で算出した譲渡所得がプラスであっても、3,000万円以下であれば譲渡所得はゼロになります。
ただし、特別控除を適用すると譲渡所得が発生しない場合でも、それを証明するために確定申告が必要です。
「計算したら譲渡所得がゼロになったから」といった理由で確定申告しなければ、ペナルティーが科される可能性があるため注意しましょう。

損益通算する場合も確定申告が必要

不動産売却をしたものの、譲渡所得がマイナスになった場合には、基本的には確定申告は不要です。
しかし、確定申告すると「損益通算」できるため、ほかに給与所得や事業所得などの所得がある場合には、確定申告することをおすすめします。
損益通算とは、不動産売却によって発生したマイナス（譲渡損失）を、ほかの所得と相殺できる制度です。
損益通算すると、全体的な所得を減らせるため、結果的に節税につながります。
また、売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きくて、その年だけで相殺し切れない場合には、翌年以降に損失を繰り越せる「繰越控除」を利用できる可能性があります。
繰越控除は、不動産を売却した年の翌年から、最長3年間繰り越して控除できるのが特徴です。
売却した年と合わせると、最長4年間、所得税や住民税がゼロになったり軽減されたりするので、譲渡所得がマイナスになったとしても、ほかに所得がある場合には確定申告するのがおすすめです。

まとめ

不動産売却したとしても、譲渡所得が発生しなければ、基本的には確定申告は不要です。
譲渡所得の計算を間違えて確定申告が不要と思っていたり、確定申告が必要とわかっていたけれどもうっかり忘れていたりした場合には、税務署から「お尋ね」が届いた時点ですぐに対処が必要です。
迅速に申告の意思を示せばペナルティーが科されることはありませんが、そうでなければ無申告加算税や延滞税などが発生する可能性があるため注意しましょう。
なお、明石不動産売却センターでは、明石市や加古川市、神戸市垂水区、兵庫区などにある不動産の売却のご相談に応じています。
不動産売却に関するご質問や、査定のご希望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。