不動産売却の一連の流れを7つのステップで解説！準備する書類もご紹介

多くの方にとって、不動産売却は初めての経験となり、不安を覚えるものです。
不安を減らし、安心して不動産売却に取り組むためには、どのように進むのか一連の流れをあらかじめ把握しておくのがおすすめです。
今回は、不動産売却に必要な7つのステップを、売却の相談～媒介契約締結までの【前半】と、売却活動の開始～引き渡しまでの【後半】に分けて解説します。
明石市や加古川市、神戸市垂水区、兵庫区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の流れ【前半】不動産会社選び～媒介契約締結まで

まずは不動産会社に売却を相談し、媒介契約を締結するまでの流れを確認しましょう。

ステップ①不動産会社を選ぶ

不動産売却は、不動産会社をとおしておこなうのが一般的です。
まずは物件がある地域で営業している不動産会社を調査し、売却を依頼する会社を選びます。
不動産会社と一口にいっても、賃貸を専門としている、土地の売却が得意など特徴はさまざまです。
ホームページや店頭に出ている物件情報から、得意分野を調べ、売却を検討している物件の売却に強い不動産会社を選びましょう。

ステップ②売却の相談をする

不動産会社に相談するときには、以下の内容をまとめておくとスムーズです。
①売却の理由や目的（買い替え、転勤、資金化など）
②売却を完了したい時期（できるだけ早く、〇年〇月までになど）
③売却価格への要望（時間をかけず売れる価格、手取り〇千万など）
④売却方法（周囲に知られず売却したい、価格よりも時期を優先など）
親身に話を聞き疑問点に答えてくれたうえで、適切な提案をしてくれる担当者がいる会社なら安心です。

ステップ③訪問査定を受ける

売却の意思が固まったら、実際に物件を見てもらって査定価格を決める訪問査定を受けます。
査定にはほかにも概要とデータをもとに簡易的に査定する机上（きじょう）査定もありますが、売却すると決めている場合ははじめから訪問査定を受けたほうが時間を短縮できます。

ステップ④媒介契約を結ぶ

査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。
専属専任媒介契約
1社のみと媒介契約を結ぶ方法で、ほかの不動産会社に媒介を依頼したり、自分で買主を見つけて売買契約を結んだりすることはできません。
不動産会社には、契約から5営業日以内のレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録と、売主に対する1週間に1度以上の販売状況報告が義務づけられています。
専任媒介契約
同じく1社のみと媒介契約を結ぶ方法で、ほかの不動産会社に媒介を依頼することはできませんが、自分で買主を見つけて売買契約を結ぶことは認められています。
不動産会社には、契約から7営業日以内のレインズへの登録と、売主に対する2週間に1度以上の販売状況報告が義務づけられています。
一般媒介契約
複数の不動産会社と媒介契約を結べる方法で、自分で買主を見つけて売買契約を結んでも構いません。
ただし不動産会社にはレインズへの登録義務も、売主に対する販売状況報告義務もないため、売主が主体的に不動産会社に接触し、売却への取り組みを働きかける必要があります。
媒介契約の選び方
媒介契約は、物件条件を考慮して選ぶのがおすすめです。
条件が良い不動産なら、多くの不動産会社の熱心な売却活動が期待できる一般媒介契約で問題ありません。
一方、急ぎで売却したいときや、条件があまり良くない不動産の売却を依頼したいときには、1社のみと契約し、信頼関係を築きやすい専任系の媒介契約を選んだほうが良いでしょう。

不動産売却の流れ【後半】売却活動の開始～決済・引き渡しまで

続けて売却活動を開始して、物件を引き渡すまでの流れをご紹介します。

ステップ⑤売却活動を開始する

媒介契約を結んだ不動産会社は、物件情報を自社サイトや店頭に掲載する、ポスティングをおこなうなどして売却活動を始めます。
専任系の媒介契約を結んでいれば、定期的に販売状況の報告があるので、宣伝活動の内容や、問い合わせ状況を確認しましょう。
購入希望者が現れると、実際に物件を見てもらう内覧がおこなわれます。
内覧は、購入希望者の購入意欲を刺激し、購入意思を固めてもらうための大切なイベントです。
内覧者に好印象を残せるよう、部屋は整理整頓したうえできれいに掃除しておきましょう。
とくに水回りがきれいだと印象が良くなるため、水回りだけでもハウスクリーニングを検討するのもおすすめです。
場合によっては、気軽に物件を見てもらうオープンハウスやオープンルームをおこなうこともあります。

ステップ⑥買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を結びます。
売買契約書は、不動産会社からあらかじめ草案が出されるので、隅々まで内容を確認しておきます。
売買契約書には聞き慣れない不動産用語が使用されていますが、疑問を残さないよう、不明点は担当者に説明してもらうことが大切です。
売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して重要事項を説明したのちに、「売買契約書」「物件状況等報告書」「設備表」の読み合わせをおこないます。
内容に相違・問題がなければ署名押印し、その際5～20%程度の手付金を受け取ります。
この時点で、仲介手数料の半分を不動産会社に支払うのが一般的です。

ステップ⑦決済・引き渡しの準備をする

売却する不動産に住宅ローンが残っているときには、一括返済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記の手続き自体は決済と同時におこないますが、金融機関へはその3～4週間前に申し出が必要です。

ステップ⑧決済・引き渡し

決済日には、司法書士が登記手続きをおこなうのと同時に、残代金を受領して固定資産税を清算します。
不動産会社に仲介手数料の残りを支払い、物件の鍵や各種書類を引き継いだら、売却は完了です。

不動産売却の一連の流れで準備すべき書類一覧

それでは最後に、不動産を売却する際に準備が必要な書類を一覧でご紹介します。

不動産会社に売却を依頼するときに準備する書類

• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 売買契約書
• 物件購入時の重要事項説明書
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 土地測量図・境界確認書（一戸建て・土地）
• 物件の図面（一戸建て・マンション）
• 設備の仕様書（一戸建て・マンション）
• 建築確認済証および検査済証（一戸建て）
• 管理規約または使用細則（マンション）
• マンション維持費関連書類（マンション）

このほか建築設計図書や工事記録書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書などがあれば任意で提出します。

買主に引き渡すときに準備する書類

• 本人確認書類
• 印鑑証明書
• 実印

そのほか住民票や銀行の通帳（振込先情報）、ローン残高証明書またはローン返済予定表、物件のパンフレットなどが必要になることもあります。

まとめ

不動産売却は、不動産会社を探して相談に行くところから、決済・引き渡しまでさまざまなステップを踏む必要があります。
慣れない不動産売却で不安を感じるシーンが多いと予想されることから、サポートしてくれる不動産会社選びが重要です。
明石不動産売却センターでは、明石市や加古川市、神戸市垂水区、兵庫区などにある不動産の売却のご相談に応じています。
「こんな不動産は売れないのでは」と不安な方でも、売却につなげられるご提案をいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。