不動産売却時に発生する費用とは？仲介手数料と抵当権抹消費用について解説！

不動産を売却するにあたって、「少しでも高く売りたい」「早く現金化したい」など、入ってくるお金のことが気になるものです。
しかし、不動産売却時には、さまざまな費用が発生します。
売却金が手元に入る前に支払う費用もあるため、事前に把握して準備しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却時にはどのような種類の費用が発生するのか、また、そのなかでも「仲介手数料」と「抵当権抹消費用」とはどのようなものなのかをご説明します。
明石市や加古川市、神戸市垂水区・兵庫区などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時にはどのような種類の費用が発生するのか？

不動産を売却する際には、次のような種類の費用が発生します。

• 印紙税
• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 住宅ローン返済手数料
• 譲渡所得税
• その他の費用

では、それぞれの内容をご説明していきましょう。

印紙税

売買契約書に貼る収入印紙代のことです。
定められた金額の印紙を貼り、消印することで、納税したとみなされます。
印紙税の金額は、以下のとおりです。
なお、2022年3月31日までは軽減措置が適用されるため、適用後の金額も合わせてお伝えしましょう。

• 100万円超500万円以下は2,000円（1,000円）
• 500万円超1,000万円以下は1万円（5,000円）
• 1,000万円超5,000万円以下は2万円（1万円）

※（）内は軽減措置適用後の金額

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼し、その不動産の売却が成立した場合の成功報酬として支払う費用です。
具体的な内容については、後ほど詳しくご説明します。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンの残債がある不動産を売却するためには、金融機関に残債を一括返済しなければなりません。
その際、手数料が必要な場合があります。
約1万円から3万円を目安に準備しておきましょう。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンの完済後、不動産に設定されている抵当権を抹消するための費用です。
こちらについても、後ほど詳しくご説明します。

譲渡所得税

不動産を売却して得た譲渡所得（利益）に対してかかる「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称です。
※復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に用いるために創設された税金です。
譲渡所得税を計算するために、まずは次のように譲渡所得を算出します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝売却価格－取得費＋譲渡費用
各項目の内容は、以下のとおりです。

• 売却金額…不動産の売却金額
• 取得費…購入代金と、購入するためにかかった費用を合計した金額（建物については、ここから減価償却費を差し引いた金額）
• 譲渡費用…不動産を売却するためにかかった費用

なお、控除制度を利用する場合は、さらに控除額を差し引いて残った金額が、譲渡所得になります。
譲渡所得税の税率
譲渡所得に定められた税率を掛ければ、譲渡所得税を算出できます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えていると「長期譲渡所得」の区分となり、税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

※復興特別所得税が課されるのは、2037年12月31日までです。

その他の費用

不動産売却時には、次のような費用が発生する場合があります。

• ハウスクリーニング代…約3万円から10万円
• 測量費用…約30万円から100万円
• 解体費用…約100万円から300万円
• 不用品の処分費用…約10万円から50万円

上記のような費用が必要になる可能性がある場合は、早めに見積もりをとって資金計画を立てましょう。

不動産売却時に発生する費用のうち「仲介手数料」とは？

続いて、先ほどお伝えした「仲介手数料」についてご説明します。

仲介手数料とは？

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、媒介契約を結んだ不動産会社は、インターネットや情報誌などに不動産の情報を掲載したり、店頭で紹介したりといった販売活動をおこないます。
また、売主と購入検討者との間に入って、取引を成立させるためのサポートをおこないます。
そのような活動が実り、取引が成立した際の成功報酬として、不動産会社に支払う費用が「仲介手数料」です。
支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で半分、引き渡し完了時に残りの半分といったように、2回に分けて支払うのが一般的です。

仲介手数料に含まれる業務とは？

仲介手数料には、不動産売却に必要となる一般的な業務が含まれています。
具体的には、次のような業務が挙げられます。

• 不動産売却のアドバイス
• 売却活動にかかる広告費や人件費
• 重要事項説明書・契約書の作成
• 重要事項説明と契約締結
• 引き渡し時までの必要書類の準備
• 支払い手続き

仲介手数料には上限が定められている

不動産売却における仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）によって「不動産会社が受け取れる報酬は国土交通大臣が定める上限額を超えてはいけない」と定められています。
仲介手数料の上限額

• 200万円以下の部分：売買価格×5％＋消費税額
• 200万円を超え400万円以下の部分：売買価格×4％＋消費税額
• 400万円を超える部分：売買価格×3％＋消費税額

金額の部分ごとに率が変わる上記の計算方法は複雑であることから、売買価格が200万円を超える場合は、次のような速算式がよく使われます。
＜200万円を超え、400万円以下の場合＞
（売買価格×4％＋2万円）＋消費税
＜400万円を超える場合＞
（売買価格×3％＋6万円）＋消費税
不動産会社は、上記の計算方法で算出した上限を超えない範囲で仲介手数料を設定します。
また、下限は定められていないため、不動産会社によって金額にばらつきはありますが、多くの不動産会社では上限額を提示しています。
仲介手数料がどれくらいかかるのかを把握したい場合は、上限額を目安にすると良いでしょう。
弊社は、お客様のご希望に沿った販売方法をご提案しています。
査定や売却などをご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産売却に発生する費用のうち「抵当権抹消登記費用」とは？

住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合は、住宅ローンの完済後、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
このときに発生する「抵当権抹消登記費用」についても、理解を深めておきましょう。

抵当権抹消登記とは？

住宅ローンの残債がある不動産の場合、残債を一括返済しなければ売却できません。
一括返済すれば、金融機関の抵当権は消滅しますが、登記簿上の抵当権は自動的に消えるわけではないため、抵当権を外す手続きをおこなう必要があります。
これを、抵当権抹消登記といいます。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記をおこなう際には、次のような費用が発生します。
登録免許税
不動産一つあたり、1,000円の登録免許税が発生します。
なお、建物と土地は、それぞれを一つと数えるため、土地と建物を売却する場合は、2,000円かかります。
司法書士の報酬
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、報酬として、約1万円から2万円の費用がかかります。
抵当権抹消登記は、ご自身でおこなうこともできますが、不備なく正確に手続きを進めるために、司法書士に依頼することをおすすめします。

まとめ

今回は、不動産売却時に発生する費用の種類と、そのなかでも「仲介手数料」と「抵当権抹消登記費用」について詳しくご説明しました。
どのような種類の費用が発生するのか、また、どれくらいの資金を準備しておく必要があるのかを事前に把握して、スムーズに売却を進めていきましょう。
弊社では、不動産の査定や売却のご相談を、無料で承っております。
明石市や加古川市・神戸市垂水区・兵庫区などのエリアで、不動産売却をご検討の際は、ぜひ「明石不動産売却センター」までお気軽にお問い合わせください。