不動産売却で発生する所得税の基礎知識！控除制度や確定申告についても解説

親から不動産を相続した場合、売却して現金化することをご検討されている方も多いのではないでしょうか。
しかし、不動産売却は大きなお金が動くため、それに伴って発生する税金について不安な方がいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、相続後の不動産売却で発生する譲渡所得税や、その他の税金について解説します。
控除を受けられる特例や、確定申告についてもご説明しますので、明石市や加古川市・神戸市垂水区・兵庫区などのエリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続後の不動産売却にかかる譲渡所得税とその他の税金

相続後の不動産売却をスムーズにおこなうために、どのような税金が、どれくらいかかるのかを事前に把握しておきましょう。
相続後の不動産売却にかかる税金は、大きく分けて次の2つです。

• 譲渡所得税
• その他の税金

では、上記の2つについて、詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却をおこなって生じた譲渡所得（利益）に対して課される税金で、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称を指します。

• 所得税…1年分の所得に対して課される税金
• 住民税…都道府県・市町村に納める税金
• 復興特別所得税…東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するため、2037年12月31日まで課される税金

譲渡所得税がどれくらいかかるのかを把握するためには、まず譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、次のような計算式を用いて算出します。
譲渡所得＝収入金額－取得費＋譲渡費用
それぞれの項目の内容についてご説明します。

• 収入金額…不動産の売却代金
• 取得費…不動産の購入代金と、購入の際にかかった費用を合計した金額

※建物については、ここから減価償却費を差し引いた金額
譲渡費用…不動産売却のためにかかった費用
譲渡所得税は、譲渡所得に定められた税率を掛けて算出します。
譲渡所得税の税率
税率は、不動産の所有期間によって変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えていると「長期譲渡所得」の区分となり、税率が次のように大きく違ってきます。

• 短期譲渡所得…39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得…20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

所有期間は、親が所有した日からカウントできます。
たとえば、相続してから売却までの期間が5年以下であっても、売却から10年前に親が購入した不動産であれば、長期譲渡所得での計算となります。

その他の税金

譲渡所得税以外に、次のような税金も発生します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などに貼る収入印紙代です。
不動産売買契約書についても、必要な税額分の収入印紙を貼り消印することで、印紙税を納めたことになります。
印紙税の金額は、以下のとおりです。
なお、2022年3月31日までは、軽減措置が適用されます。
100万円超500万円以下は2,000円（1,000円）
500万円超1,000万円以下は1万円（5,000円）
1,000万円超5,000万円以下は2万円（1万円）
※（）内は軽減措置適用後の金額
登録免許税
相続した不動産を売却するためには、所有権を相続人へ変更する「所有権移転登記」をおこなわなければなりません。
このときに、登録免許税が発生します。
相続による所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は、不動産の価格（課税価格）に対して0.4％です。
消費税
不動産会社の仲介手数料や、登記申請を司法書士に依頼した場合の報酬などに対して、消費税がかかります。
このように、手続きの際にもさまざまな税金が発生します。
スムーズに売却を進めるためにも、事前に把握して準備しておきましょう。

相続後の不動産売却で譲渡所得税の控除を受けられる特例

相続後の不動産売却において、税金の負担を軽減できる特例や控除制度が設けられています。

取得費加算の特例

先ほどもお伝えしたように、譲渡所得を算出する際には、売却代金から取得費を差し引くことができます。
相続した不動産の場合、この特例を利用して、相続開始日の翌日から3年10か月以内に売却すれば、相続税の一部を取得費に加算できます。
譲渡所得額が下がることによって、譲渡所得税を軽減できるため、相続した不動産の売却は、相続後3年10か月以内におこなうことをおすすめします。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

親と一緒に住んでいた不動産を相続して売却する場合、所有期間の長短に関係なく、居住用の不動産を売却して得た譲渡所得から、最大3,000万円の控除を受けられます。
取得費加算の特例との併用も可能です。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

親が一人暮らしをしており、亡くなった後に空き家となった不動産を売却する際にも、最大3,000万円の控除を受けられます。
ただし、この特例を受けるためには、いくつか条件を満たす必要があります。

• 相続から売却までずっと空き家である
• 2023年12月31日までに売却する
• 相続発生日から3年を経過する日の属する年の、12月31日までに売却すること

その他の条件については、国税庁のホームページをご確認ください。
なお、この特例は取得費加算の特例との併用ができません。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年以上所有していた不動産を売却する場合、長期譲渡所得に対してかかる税額を、通常の場合よりも低い税率で計算することができる特例です。
先ほどお伝えした、3,000万円の特別控除との併用が可能です。
ここまで、譲渡所得税の控除を受けられる特例をご紹介しましたが、どれを利用すると良いのか、判断が難しいかもしれません。
弊社は、税金対策についても専門的な知識のあるスタッフがサポートします。
「節税のためにもっと特例について知りたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却後は譲渡所得税の確定申告が必要？

それでは最後に、確定申告についてご説明します。

確定申告が必要なケース

不動産売却によって譲渡所得が生じた場合
不動産の売却代金から、取得費や諸費用を差し引き、譲渡所得が生じた場合には、確定申告が必要です。
特例を利用して控除を受ける場合
前章でお伝えした特例を利用する場合も、確定申告をおこなわなければなりません。
損益通算をおこなう場合
不動産売却で損失が発生した場合は、確定申告の必要はありません。
ただし、一定の条件を満たせば、損益通算によって、ほかの所得と相殺して所得税を減らすことができます。

確定申告の方法

確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、税務署または市区町村の庁舎などに設置される臨時会場で手続きします。
国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」で確定申告書を作成し、そのままオンラインで送付することも可能です。
しかし、確定申告の際には、専門的な知識が必要なため、確定申告の経験がない方にとっては、難しく感じるかもしれません。
必要書類の準備や、譲渡所得の計算など、手続きに不安な方は、税理士に代行を依頼すると良いでしょう。

まとめ

相続した不動産を売却して利益が生じた場合には、譲渡所得税が発生し、確定申告が必要になります。
しかし、特例を利用することで、節税できる可能性があります。
スムーズに手続きをおこなうためには、相続した不動産の売却や税金に関する専門的な知識が豊富な、不動産会社のサポートが必要です。
相続した不動産の売却をご検討の際は、まず不動産会社に相談することからはじめることをおすすめします。
弊社は、明石市や加古川市・神戸市垂水区・兵庫区などのエリアで、不動産売却のサポートをおこなっています。
相続後の不動産売却をご検討の際は、ぜひ「明石不動産売却センター」までお気軽にお問い合わせください。