不動産売却時の机上査定と訪問査定の違いとは！自分で相場を調べる方法もご紹介

不動産売却で査定を依頼する際には「机上査定」と「訪問査定」2つの査定方法があることをご存じでしょうか？
売却の際にもっとも気になる「売却価格の目安」を把握するためにも、2つの査定方法の違いについては知っておきたいところです。
そこで今回は「机上査定」と「訪問査定」2つの査定方法の違いや特徴、さらに自分で相場をチェックする方法についてご紹介します。
また、住み替えの際に注意しておきたい査定依頼のポイントについてもご紹介していますので、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における「机上査定」と「訪問査定」の違いは？

不動産査定を利用したいとき、机上査定と訪問査定のどちらを依頼するのが良いのでしょうか。
一見わかりづらい「机上査定」と「訪問査定」の違いについて、どのように使い分けたら良いのかそれぞれの特徴とポイントを解説します。

「机上査定」と「訪問査定」の違いは？

「机上査定」と「訪問査定」のどちらで依頼するかは、目的に応じて選択します。
机上査定
机上査定とは、物件に訪問することなく、売却価格の概算を算出する方法です。
査定の算出方法として、公示地価や固定資産税評価額などの公的価格や類似物件の事例、近隣相場など市場のデータを集めて算出します。
2，3日中には査定価格がわかるため、時間や手間をかけずに査定結果がわかるところがポイントです。
「売却をするか迷っている」「忙しくて立ち会いができない」という方でも気軽に申し込めることが大きなメリットでしょう。
訪問査定
訪問査定とは、机上査定のようにデータ上の査定とあわせて、実際の現地に訪問し、査定額を算出する方法です。
訪問査定時の調査項目

• 建物全体の劣化具合
• 日照条件
• 駅からの距離
• スーパーマーケットや商業施設などの周辺環境
• 市役所や病院など公共施設
• 街灯の有無や治安など
• 共用部や近隣住民の情報（マンションの場合）

このようにデータ上ではわからない住まいの状態や周辺環境について、目で見て確かめ、価格・購入判断基準・トラブル要素などをトータルでチェックし、査定価格を算出します。
訪問査定は立ち会いが必要な上、査定結果がわかるまで1週間程度と、机上査定と比べるとやや手間や時間がかかります。
一方でより精度の高い査定ができるため、実勢価格に近い金額を把握でき、そのまま売却活動へとスムーズに進められることが大きなポイントです。
「現実的な価格を知りたい」「なるべく早く売却したい」など本格的に売却をご検討される方にとって、ピッタリな査定方法と言えるでしょう。

不動産売却査定の際に自分で相場をチェックする方法は？

定価が存在しない不動産市場において、査定価格が適正かどうかを見極めるための判断基準となるのが「相場」です。
ここからは自分で相場をチェックする方法についてご紹介します。

実際の取引事例から相場をチェックする方法

レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するサイトで、直近1年間に売買されたマンションや一戸建ての取引事例や価格を検索できるサイトです。
地域ごとに相場や価格を検索できるため、お住まいの地域の不動産価格や変動状況を把握するのに役立ちます。
土地総合情報システム
土地総合情報システムとは、国土交通省によるアンケート結果を反映させたサイトで、不動産取引をおこなった方のデータを元につくられたサイトです。
こちらはマンションや一戸建てに加えて、土地や農地の不動産売買における取引価格の閲覧ができます。
ただし不動産価格は、市場の影響を受け、時に大きく変動する場合があることを知っておかなければなりません。
さらに繁忙期や閑散期など、どの時期に取引をしたか、どの程度建物が劣化しているかなどでも価格は変動します。
そういったさまざまな影響が絡み合って取引されているため、サイトのデータはあくまでも目安としてとらえると良いでしょう。

公的機関が調査した価格をチェックする方法

地価公示
相場をチェックする際は、公的なデータを確認することも重要です。
土地の相場をチェックするのに代表的な公的データが「地価公示」です。
地価公示とは、毎年1月1日時点における全国で選定された2万6千地点の「標準地」の正常な価格を地価公示法に基づき3月に公示するもので、国土交通省土地鑑定委員会が判定をします。
この公示された価格を「公示地価」といい、一般の土地取引や相続、不動産鑑定や固定資産税評価の際の基準になる重要な指標となる価格です。
この他に以下についても、すべてインターネットから参照可能です。

• 都道府県地価
• 相続税路線価
• 不動産価格指数

また、毎年市区町村から届く固定資産税の納税通知書には「固定資産税評価額」も記載されているため、合わせてチェックしておくと良いでしょう。
取引価格との比較をする場合は、地価公示と都道府県地価は同程度、相続税路線価は8割、固定資産税評価額は7割程度の価格を目安に定められています。
そのため、それぞれの割合を踏まえた上で相場をチェックすると良いでしょう。

その他相場のチェック方法

相場をより正確に把握するためには、上記のデータ情報以外にご自身の物件に近い情報をチェックすることも重要です。
たとえば物件そのものの状態や敷地条件、よく似た物件の価格帯や利便性はどうかなど、不動産ポータルサイトを活用して調べてみます。
「近隣で条件の近い物件はいくらで販売しているのか？」「駅や公共施設からの利便性で見ると相場はいくらが妥当か？」など、さまざまな条件を確認しながらチェックしてみると良いでしょう。

弊社の不動産売却査定は無料！ 住み替えは同じ会社へ依頼がベター

「自宅の住み替えを急いでいる」「住宅ローンの残債があって住み替えが不安」そのような場合は、売却と新居の購入を同じ不動産会社へ依頼することをおすすめします。
なぜなら窓口が一本化されることにより、売却から購入までの流れがスムーズになるからです。
たとえば売却予定の不動産に住宅ローンの残債がある場合、住宅ローンを完済しなければその不動産を売却することができません。
けれども、住み替えの際に利用できる「住み替えローン」を利用すれば、既存の不動産の売却代金で住宅ローンを完済できなくても、残債と新居のローンをまとめて新たに住み替えローンとして組めるのです。
ただし条件として、売却する不動産と買い換え先の新居の代金を同時に決済し、引き渡す必要があるため、売却と購入を同時に進めなければならないのが難点です。
さらに売却代金が確定していることも条件の1つのため、売却と購入どちらの活動も同時に進めつつ、売却を優先させる「売り先行」で進めなくてはなりません。
窓口を一本化することで、難しいスケジュール調整や住宅ローンの支払いなど、さまざまな不安が解消されるため、スムーズな住み替えが実現できるでしょう。

こんな家も査定してもらえる？

「ご近所に知られずに売却を進められる？」「相続した空き家の処分に困っている」など、それぞれのご事情を抱えている方でもお気軽にご相談いただけるのが、無料の不動産査定です。
不動産査定をしたら「プライバシーを確保しつつ売却を進められるとわかり安心した」「思った以上に高く売れるとわかった！」など、売却前にわからないことを聞け、不安を解消できたとのお声を多数いただきます。
明石不動産売却センターの無料査定は、売却をすることが決まった方だけではなく、売却するかどうかの判断材料として、売却に一歩踏み出せない方にもお気軽にご依頼いただきたいと思います。

まとめ

不動産を売却する際には、「本当に不動産が売れるのか？」「住宅ローンが残っているからどうしよう」など、さまざまな不安が交差します。
不動産売却は時期や条件によって価格がさまざまなため、ご自身で売却をするかどうか判断するのは難しい場合もあるでしょう。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区や兵庫区エリアの不動産査定のご依頼や、不動産売却についてのお悩みなどは、地域密着の明石不動産売却センターまでお気軽にご相談くださいませ。