不動産売却時の所得税とは？所得税や確定申告の基礎知識をチェック！

不動産売却する際には「いくらで売れるのか？」と同時に所得税などの税金関係についても考えておきたいものです。
けれども「税金は、ややこしくてよくわからない」
このようにお悩みの方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、不動産売却時にかかる「所得税」とはなにか、さらにその他の税金や確定申告の基礎知識について解説します。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区や兵庫区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参照ください。

不動産売却時の譲渡所得税とは？所得税の種類や税率をチェック！

不動産を売却して利益が出た場合、その利益のことを「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得にかかる所得税を「譲渡所得税」といいますが、正式名称ではなく「所得税」や「住民税」「復興特別所得税」を総称したものを指しています。
ここからは譲渡所得税の「種類」や「税率」についてみてみましょう。

譲渡所得税の種類は？

不動産売却時の譲渡所得税は以下の3つに分けられます。
所得税
個人の所得にかかる税金で、不動産売却においては不動産売却で利益を得た場合にかかる税金をいいます。
住民税
地方税の一種で、不動産売却においては売却益に対してかかります。
住民税を単体で申告する必要はなく、所得税の申告をすることで、住民税の申告も済ませられます。
復興特別所得税
東日本大震災の復興を目的とした税金で、所得税の2.1％の税率で2037年（令和19年）12月31日までの間に生じる所得税に対してかかります。

譲渡所得税の税率は？

不動産売却で利益が出た場合は、その不動産の所有期間によって譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）の税率が異なります。
短期譲渡所得
売却した年の1月1日現在での所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」といい、税率は39.63％（所得税30.63%、住民税9%）です。
長期譲渡所得
売却した年の1月1日現在での所有期間が5年を超える場合に「長期譲渡所得」といい、税率は20.315％（所得税15.315%、住民税5%）で短期譲渡所得に比べ税率は約半分になります。
※短期・長期共に所得税と併せて復興特別所得税も申告・納付します
短期と長期で税率に倍近くの差があるのは、転売目的の不動産流通を抑制するためと言われています。

不動産売却時に譲渡所得税以外にかかるその他税金は？

不動産売却時の譲渡所得税以外にかかる税金として、以下3つの税金があげられます。

印紙税

印紙税とは、経済取引をする際の「売買契約書」や「領収書」などの特定の書類に課せられる税金をいいます。
不動産売却時においては、売買契約書の取引額に応じた収入印紙を貼り付け、「消印」することで納税します。
売買契約書は2通作成し、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担することが一般的です。
万が一収入印紙を貼らなかったり、消印を押し忘れたりすると、3倍の過怠税が徴収される場合もあるため、注意が必要です。

登録免許税

不動産売却時に住宅ローンの残債がある場合は、引き渡しまでに抵当権抹消登記が必要になります。
抵当権抹消のための登録免許税は、不動産1つに対して1千円です。
空き家を土地付きで売却する場合は、空き家と土地それぞれ1千円課税されるため、合計2千円を現金で支払います。
ただし不動産売却の際の抵当権抹消手続きには、買主との所有権移転登記など、複雑な手続きが必要になるため、司法書士への依頼が一般的です。

消費税

不動産売却の際にかかる消費税には以下のものがあります。

• 仲介手数料
• 司法書士への報酬費用
• 融資を受けている場合の一括繰上返済手数料

不動産売却時にかかる所得税の確定申告はどうする？

「不動産売却をしたら、確定申告はどうなるの？」と疑問が湧いてきますよね？
実は不動産売却時の確定申告は、必要な場合と不要な場合があります。

確定申告が必要な場合

不動産売却における確定申告の判断には、以下の2つがあげられます。
＜不動産売却で利益が出る場合＞
不動産売却による利益とは、売却代金から売却する不動産の購入時の取得費や仲介手数料などの諸経費を差し引いて、さらに金額がプラスになった場合です。
不動産売却で利益が出た場合には「課税譲渡所得」として区分され、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）を納めます。
＜不動産売却による損失で、所得控除を受けたい場合＞
不動産売却による損失が出た場合には「損益通算」できるかもしれません。
損益通算とは、一定要件を満たすことでその他の所得と相殺して所得税を減らす方法です。
損益通算する場合は、税金を払い戻すための確定申告（還付申告）が必要になります。
万が一その年の所得で相殺できない場合であっても、最長3年間損失を繰り越して控除する「繰越控除」の申請も可能です。

確定申告が不要な場合

不動産売却の際に、取得費や諸経費を差し引いても利益が出なかった場合は、確定申告は不要です。
しかしながら不動産売却による損失が出た場合であっても、確定申告をすることで損益通算による税金対策をできる可能性があります。
また確定申告が必要な場合に、申告漏れや遅れが生じると刑罰の対象となるため注意が必要です。
確定申告が必要かどうか心配な場合は、売却する不動産がある住所の税務署へ早めに相談しておくと良いでしょう。

確定申告の時期はいつ？

確定申告は、1年間（1月1日から12月31日までの間）に生じた所得の合計金額を税務署に申告する手続きをいい、所得に応じた税金を納税します。
確定申告の申請は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。
会社勤めの方は年末調整により企業で手続きをしますが、不動産売却による譲渡所得は分離課税になるため、ご自身で確定申告をする必要があります。

確定申告のやり方

確定申告は以下2つのやり方があります。
自分で行う
ご自身で確定申告に必要な書類を手配し、税務署または市区町村の臨時会場にて確定申告を行います。
確定申告には、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー 」がスムーズに申告でき便利です。
確定申告の時期には、税務署や市区町村の庁舎にて無料相談を受けつけています。
申請時期は混み合いますので、早めに準備を進め、不明な箇所は電話で確認しておくと良いでしょう。
税理士に依頼する
事業で忙しい方など、申請に時間が取れない方は税理士に依頼することもできます。
ただし、税理士に依頼する場合は、報酬として10万～20万円程度の費用が発生します。
売却価格や特例の有無により手続きの手間や報酬も変動するため、詳細は各税理士事務所へ確認してみると良いでしょう。

確定申告に必要な書類

最後に確定申告に必要な書類についてチェックしておきましょう。
＜税務署で入手するもの＞
確定申告書B様式
税務署にて入手できる書類で、事業所得や不動産所得など、所得の種類を問わず利用できる書類です。
分離課税用の申告書
分離課税を申告するための書類で、給与所得や不動産所得などそれぞれの納税額を算出し、決定を行うために申告します。
譲渡所得の内訳書
売却不動産の所在地・面積・売却金額等の情報を記入する書類です。
＜法務局で入手するもの＞
登記事項証明書
売却不動産の登記事項証明書が必要です。
売却不動産が所在する管轄の法務局で申請を行います。
＜個人で用意するもの＞
売却不動産の売買契約書（購入時と売却時）
売却不動産の売買契約書の写しで購入時と売却時の両方必要です。
仲介手数料など諸経費の領収書（購入時と売却時）
売却不動産を購入および売却した際の諸経費の領収書が必要です。
諸経費には、仲介手数料や固定資産税の精算書、登記費用など不動産売買に関わる領収書を含みます。
節税につながる大切な書類ですので、抜け漏れがないように用意しておきましょう。

まとめ

不動産売却時にかかる税金では所得税が大きなウエイトを占めます。
所得税の種類や確定申告の手続き方法など、事前に全体像をチェックしておきましょう。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区や兵庫区エリアで不動産売却についてご不明な点等ございましたら、明石不動産売却センターへお気軽にお問い合わせくださいませ。
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