不動産売却におけるインスペクションとは？目的やかかる費用を解説

中古物件を売却するときには、不動産会社からインスペクションについての説明と、斡旋を希望するかの意思確認があります。
しかしそもそもインスペクションがどのようなものなのかをよく理解できなければ、その時点で意思表示するのは難しいものです。
そこで今回は、不動産売却に際して知っておきたいインスペクションの概要と目的、必要になる費用などを解説します。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区や兵庫区などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却におけるインスペクションとは？

まずは、不動産売却におけるインスペクションの概要をご紹介します。

インスペクションとは

インスペクションとは建物の不具合の有無や劣化状況を調査することを指し、「住宅診断」や「住宅検査」とも呼ばれます。
2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、中古不動産の売買において、以下の内容が不動産会社に義務づけられました。

• ホームインスペクションについて説明すること
• ホームインスペクションを実施した場合はその調査結果を説明すること
• 売主と買主の双方が建物の状況について確認した事項を書面に記載すること

上記からわかるように、宅地建物取引業法で義務づけられているのは、あくまで「不動産会社が説明をおこなう」ことであり、それと同時に「インスペクションをおこなうことを推奨します」という内容です。
ですので、売主に対してインスペクションが義務づけられているわけではない点を理解しておきましょう。

インスペクションの対象となる建物

インスペクションの対象は、「既存住宅」とされています。
既存住宅とは、以下のいずれかに該当する住宅を指します。

• 築後年数が2年を超えている
• 築後すでに人が住んだことがある

つまり建築後1年を過ぎておらず、一度も人が住んだことのない新築住宅は、インスペクションの対象にはなりません。
また、店舗や事務所も対象外です。

インスペクションの対象となる部位

インスペクションの対象は、以下の2つの部分です。

• 構造耐力上主要な部分（基礎や土台、柱、壁、屋根など）
• 雨水の浸入を防止する部分（基礎や壁、外壁、屋根、開口部など）

対象部分はマンションや戸建てで異なるため、詳しくご確認されたい方は弊社へお気軽にご質問ください。
構造耐力に問題があると、住宅の寿命に影響があると考えられます。
また、雨水の浸入を防止する部分に問題があれば、雨もりが発生して家の品質を保てません。
「家」として通常期待される品質を保つのに重要な部分を、インスペクションでは調査します。

調査方法

インスペクションは、目視による調査をおこなうのが基本です。
場合によってはレーザー距離計やデジタル水平器などの計測機器を用いた調査や、触診・打診などもおこないます。
目視ではわからない床下や屋根裏など、さらに詳しい検査を希望する場合には、オプションとなるのが一般的です。

不動産売却に際して売主がインスペクションをする目的

前述したとおり、インスペクションは売主に対する実施義務は課されていません。
さらに言うなら、売主ではなく買主が費用を負担してインスペクションを受けても良いとされています。
では、売主がインスペクションを実施するのには、どのような目的があるのでしょうか？
ここでは売主がインスペクションをおこなう目的と注意点を3つご紹介します。

物件の価値を高められる可能性がある

インスペクションを実施すると、建物の実際の劣化状況を把握できるため、結果がよければ物件の価値を高められます。
建物は、築年数とともに劣化していきますが、メンテナンス状況によって劣化スピードは異なります。
たとえば屋根や外壁は定期的な塗装メンテナンスをしていれば、良い状態を保つことが可能です。
築年数が古くても、インスペクションで問題ないことを買主に証明できれば、高価格で売却できる可能性が高まります。

買主を見つける可能性を高められる

中古住宅は、物件の条件によってはなかなか買主を見つけられないことが少なくありません。
築年数の古さから物件の劣化状況が気になって、買主が二の足を踏んでいる場合には、インスペクションで問題ないことを証明できれば、買主を安心させられます。
買主の物件に対する不安を払拭し、購入への意思決定を後押しできるのは、売主がインスペクションを受けるメリットです。

売却後のトラブルを防止する

中古物件は、売却後になんらかの瑕疵（不具合）が発見されてトラブルになることがあります。
たとえば売却したあとになって雨もりするとわかったり、床下にシロアリ被害があるとわかったような場合には、買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して、「契約どおりのものを引き渡す」責任のことです。
契約不適合責任を問われると、売主は補修の費用を請求される場合や、減額を求められる可能性があります。
場合によっては代わりの物件の不足費用を請求されたり、契約を解除されるなど、損害賠償を請求される可能性もでてきます。
インスペクションを受け、正確な物件の状態を契約書に記載しておくことで責任を問われるリスクを減らすことができます。
契約不適合責任を免責されるわけではない点に注意
インスペクションは契約不適合責任を問われる可能性を軽減できますが、免責されるわけではない点には注意が必要です。
たとえば通常のインスペクションでは、屋根裏や床下の調査はオプションとなっていて調査には含まれていないことも少なくありません。
費用がかかるからと調査をしなければ、その場所に瑕疵があっても見落とすことになります。
また、インスペクションは建物に対する調査になるため、近隣の騒音や異臭といった心理的瑕疵を指摘するものではありません。
そういった土壌汚染など、土地の瑕疵についてもインスペクションができないような部分については、契約不適合責任は任意規定ですので、免責内容を当事者同士で擦り合せし、特約を決めていくことが重要です。

不動産売却の際のインスペクションにかかる費用

インスペクションの費用は、依頼する業者によって異なりますが、ここでは一般的な料金をご紹介します。

基本料金

基本料金は、インスペクションで必ずおこなわれる、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に対する目視できる範囲の検査にかかる費用です。
基本料金は、以下が相場となります。
・一戸建て：5万～7万円
・マンション：4万～6万円
基本料金には報告書の作成費用が含まれている場合と別とされている場合があるので、依頼するときにはあらかじめ確認しておきましょう。

オプション料金

オプション料金は、基本料金ではカバーしない部分に対して以下のような調査を依頼するときに発生する費用です。
・床下調査：1.5万～3.5万円
・屋根裏調査：1.5万～3.5万円
床下や屋根裏は、点検口から浸入する必要があるため、オプション料金とされているのが一般的です。
基本料金に含む業者もありますが、その場合は基本料金に上乗せされているケースがほとんどです。
不動産売却後に契約不適合責任を問われる可能性を少しでも減らしたい場合は、床下と屋根裏も含めた調査を依頼するのがおすすめです。

まとめ

中古不動産を売却するときには、インスペクションを受けておくと契約不適合責任を追及される可能性を減らせる、物件の価値を高められるなどメリットがあります。
インスペクションを希望するときには、不動産会社が斡旋する業者を利用するとスムーズです。
明石不動産売却センターでも、明石市や加古川市、神戸市の垂水区や兵庫区などにある不動産売却のお手伝いをしています。
「とりあえず査定だけ依頼したい」といったご相談にも応じておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。