2021-12-10
「不動産を売却したいけれども、かつて死亡事故があったから売れるか心配」と悩んでいませんか?
事件や事故のあった物件は、不動産用語で心理的瑕疵(かし)物件と呼ばれます。
心理的瑕疵物件は、通常の不動産売却よりは難しくなりますが、不可能なわけではありません。
今回は、そもそも心理的瑕疵とはどのようなものなのか、心理的瑕疵物件の売却に際して知っておきたい告知義務と価格への影響をあわせて解説します。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアで事故物件などの売却にお悩みの方のご参考にしていただけると幸いです。
\お気軽にご相談ください!/
まずは、そもそも心理的瑕疵とはどのようなものなのか、心理的瑕疵物件の具体例とあわせてご紹介します。
心理的瑕疵の「瑕疵」とは、「本来あるべき機能や品質」が備わっていないことを指し、不具合や欠陥があることを意味します。
たとえば家が雨漏りしている場合は、「雨から守る」という家本来の役割を果たしていないため、瑕疵があるといえるでしょう。
雨漏りのような、実際の土地や家に発生している瑕疵は、「物理的瑕疵」と呼ばれます。
一方殺人事件があった家などは、家として物理的な問題がなくても、一般的には多くの方が「住みたくない」と感じるものです。
このような、多くの方が住みたくないと心理的抵抗を感じることを「心理的瑕疵」があるといいます。
そして心理的瑕疵のある物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。
それでは心理的瑕疵物件にはどのようなものがあるのか、具体的に見てみましょう。
事故物件
事故物件とは、物件内や敷地内で事件や事故があった物件を指します。
たとえば敷地内で殺人事件があった、家の中で自殺したような物件が該当します。
騒音や悪臭がする
周辺環境が悪く、強い影響を受ける場合も心理的瑕疵物件として扱われることがあります。
たとえば、近くにゴミ処理場があり窓を開けると悪臭がしたり、目の前が墓地になっていたりする物件は、すすんで住みたいと思う方はあまりいません。
このように、物件自体に問題がない場合でも、住むことに心理的抵抗を感じるような環境にある物件は、心理的瑕疵物件と判断されます。
弊社が選ばれている理由|スタッフ紹介
\お気軽にご相談ください!/
心理的瑕疵のある不動産を売却するときには、「告知義務」について知っておく必要があります。
心理的瑕疵は目に見えないだけに、告知するかどうかの判断を誤ると問題になりかねません。
ここでは不動産売却における告知義務について詳しく解説します。
不動産売却における「告知義務」とは、「売却する物件に瑕疵がある場合、不動産会社はそれを買主に伝えなければならない」とされる宅地建物取引業法(以降:宅建業法)で定められた義務です。
不動産を売却するときには、心理的瑕疵に限らず、物件にある物理的瑕疵も含めて、すべて買主に伝えなければなりません。
国土交通省の「事故物件ガイドライン」とは
心理的瑕疵に対しても告知義務がありますが、これまでは実のところ「どこまでを告知義務のある心理的瑕疵とするのか」はあいまいにされていました。
たとえば、独居していた高齢者が孤独死したのは告知すべき事故に該当するのか?というのは難しい問題です。
心理的抵抗を感じるかは、受け止める方によって異なるためです。
そこで国土交通省は、トラブルを未然に防ぐために、2021年に「心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」 をまとめました。
ガイドラインでは、不動産売却において告知義務のある事件・事故を以下のように定めています。
対して老衰や病死などの自然死、不慮の事故による死亡は告知義務のある事故には該当しないとされています。
売却を検討している物件の事故が告知義務のあるものの判断に迷うときには、不動産会社に相談しましょう。
宅建業法により告知義務が課されているのは不動産会社であるため、実際のところ売主に告知義務はありません。
売主自身に告知義務がないのであれば、「高く売るために隠しておいても良いのでは」とも考えられます。
しかし、不動産会社に瑕疵を伝えず、後ほど瑕疵の存在が明らかになった場合には、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売却したものの「種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない」ときに、売主が負う責任のことです。
不動産売却においては、「契約の内容」は売買契約書に記載されます。
つまり売買契約書に心理的瑕疵があることを明記していなければ、契約不適合として責任を問われることになるのです。
契約不適合責任を問われると、売主は契約解除や損害賠償責任を追及されるリスクがあります。
このように、売主は告知義務違反の責任を問われることはないものの、契約不適合責任を負うことになるため、心理的瑕疵については不動産会社と買主に正直に告知することが重要です。
弊社が選ばれている理由|スタッフ紹介
\お気軽にご相談ください!/
それでは、心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響を解説します。
心理的瑕疵物件は、多くの方が「住みたくない」と思うことから、相場よりも価格は下がってしまいます。
一般的には、孤独死の場合で1~2割、自殺の場合で2~3割、他殺(殺人)なら3~5割前後、相場から安くなると考えておきましょう。
心理的瑕疵物件であっても、物件によっては価格に大きな影響を与えない場合もあります。
そもそも心理的瑕疵は、買い手によって受け止め方が大きく異なるためです。
たとえばマンションであれば、物件の共用部分で事故があった場合でも、「専有部分じゃないなら気にしない」方もいれば、「絶対に住みたくない」と思う方もいます。
築年数が浅く、駅から近く立地も良いような物件なら、事故物件でも大きく値下げしなくても購入希望者が現れる可能性も考えられます。
物件の条件によっては、市場の反応を見ながら徐々に値下げしていく方法もあるので、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。
事故物件を更地にして悪いイメージを払拭して売却したいと考える方もいますが、更地にするのにかけた費用を回収できるとは限りません。
心理的物件の売却に悩んでいるときには、まずは不動産会社にどのように売却すると良いかを相談することが大切です。
物件の状況によっては、想像しているよりも簡単に購入希望者が見つかることもあり得ます。
またできるだけ早く手放してしまいたい方は、不動産会社による買取を検討しても良いでしょう。
まずは不動産会社に物件の査定を依頼し、仲介による査定価格と買取価格の両方を出してもらい、それから方針を考えるのがおすすめです。
なお株式会社e-homeでも、明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアにある物件の査定や売却のご相談に応じています。
心理的瑕疵を抱えた物件の処分にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせしてください。
弊社が選ばれている理由|スタッフ紹介
過去に事件・事故のあった心理的瑕疵物件を売却するときには、買主に対する告知義務があります。
告知義務に違反した場合、売主は契約不適合責任を問われるリスクがあるため、心理的瑕疵を含め、物件が抱える問題についてはすべて告知しましょう。
また、心理的瑕疵があっても、売却自体は可能です。
仲介による売却、不動産会社の買取など、方法はいろいろありますので、不動産会社に相談しましょう。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアにある不動産売却のご相談は、株式会社e-homeまでお気軽にお問い合わせください。
不動産を売却しようと思ったときに、買取という言葉を聞いたことはありませんか? 買い取ってもらえるならすぐ利用したいと思っても、どのような仕組みなのかわからないと不安ですよね。 そこで今回...
2021-10-29
家を購入したあと、収入減や失業などの理由でローンの支払いがむずかしくなることがあります。 そのため家の売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。 残債を完済しないと一般的には売却できません...
2021-11-09
マイホームの購入後は住宅ローンの返済や維持費、税金などさまざまな負担があります。 経済的に苦しくなり、売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。 しかし「できれば引っ越ししたくない」と...
2021-11-05
近年、自宅を売却するときに「ホームステージング」を取り入れる方が増えています。 今回はホームステージングにはどのような効果があるのか、メリットやデメリット、費用についても詳しく解説します...
2021-12-17
この記事のハイライト ●たとえ事故物件であっても相続税は通常の物件と同じように徴収される●事故物件を相続するか否かは物件の立地や相続税の支払いの可不可などを判断基準にする●将来的なデメリットが大きいと感...
2023-05-23
この記事のハイライト ●土地は売却によって現金化すると平等に分割できる●相続登記をせずに土地を放置すると将来的にトラブルが生じる●相続税の納付期限は相続の発生を知った日の翌日から10か月以内 土地の相続...
2023-03-07
この記事のハイライト ●相続人同士でトラブルにならないためには、法的に効力がある遺言書を作成しておくと良い●相続した不動産を平等に分けるためには「換価分割」がおすすめ●名義変更のトラブルを回避するために...
2023-02-28
この記事のハイライト ●換価分割とは財産を売却して現金に換えてから相続人間で分け合うこと●換価分割をおこなうと財産を公平に分割できる、相続税の納税資金にできるなどのメリットがある●換価分割をする際は速や...
2022-12-27
この記事のハイライト ●空き家では配線機器のトラブルやタバコのポイ捨てなどが原因で火災が起こる●空き家の火災の多くは管理不足が原因なので適切に維持・管理していくことが大切●他者が原因でおきた火災について...
2023-03-14
この記事のハイライト ●空き家には4つの種類がある●空き家の種類のなかで増加率がもっとも高いのはそのほかの物件●空き家を放置すると特定空家等に認定される可能性があるため早めに売却するのがおすすめ 相続し...
2023-01-31
この記事のハイライト ●空き家を現状のまま売却する場合は幅広い顧客層を募れるが、売却期間が長期化する傾向がある●空き家を解体して更地にして売却する場合は解体費用と税の増額に注意が必要だが、早期売却が可能...
2022-10-14
目次 ▼ 空き家火災の原因▼ 空き家火災が起きないための対策法▼ 空き家火災による所有者への責任▼ まとめ 相続などにより空き家を所有しているという方は少なくはありません。 とくに、所有している空き家が遠方にあ...
2022-05-02
この記事のハイライト ●固定資産税のかからない土地とは、課税標準額が免税点未満の土地や、国が所有している土地などのこと●固定資産税がかからない土地を含めた、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続...
2023-05-30
この記事のハイライト ●相続した不動産が事故物件であっても固定資産税の支払い義務はなくならない●空き家にするのであれば特定空家に指定される前に売却を検討しよう●長期優良住宅へリフォームしたり農地に転用し...
2023-05-16
この記事のハイライト ●マンション売却では、利益の有無に関わらず確定申告をしたほうが良い●確定申告の手続きは、税務署窓口に提出するほかオンライン上でも完結できる●譲渡所得を計算したら、適用できる特例や控...
2023-04-11
この記事のハイライト ●マンション売却では固定資産税は日割りで精算し売主と買主それぞれが負担するのが一般的●固定資産税の精算時期は「納税通知書が届いたタイミング」と「売却時」の2つのパターンがある●買主...
2023-03-28
この記事のハイライト ●契約不適合責任は不具合が契約書にすべて書いてあれば責任問題の回避ができる●契約不適合責任があれば、買主は4つの権利を売主へ請求できる●インスペクションでの不具合や心理的瑕疵の告知...
2022-10-25
この記事のハイライト ●インスペクションとは、専門資格を持つ検査員が目視や計測で建物状況を調査すること●不動産売却前にインスペクションしておくと売主・買主双方にメリットがある●インスペクション費用相場は...
2022-10-04