心理的瑕疵は不動産の売却価格にどう影響する？告知義務とあわせて解説

「不動産を売却したいけれども、かつて死亡事故があったから売れるか心配」と悩んでいませんか？
事件や事故のあった物件は、不動産用語で心理的瑕疵（かし）物件と呼ばれます。
心理的瑕疵物件は、通常の不動産売却よりは難しくなりますが、不可能なわけではありません。
今回は、そもそも心理的瑕疵とはどのようなものなのか、心理的瑕疵物件の売却に際して知っておきたい告知義務と価格への影響をあわせて解説します。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアで事故物件などの売却にお悩みの方のご参考にしていただけると幸いです。

不動産売却における「心理的瑕疵（かし）」とは

まずは、そもそも心理的瑕疵とはどのようなものなのか、心理的瑕疵物件の具体例とあわせてご紹介します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵の「瑕疵」とは、「本来あるべき機能や品質」が備わっていないことを指し、不具合や欠陥があることを意味します。
たとえば家が雨漏りしている場合は、「雨から守る」という家本来の役割を果たしていないため、瑕疵があるといえるでしょう。
雨漏りのような、実際の土地や家に発生している瑕疵は、「物理的瑕疵」と呼ばれます。
一方殺人事件があった家などは、家として物理的な問題がなくても、一般的には多くの方が「住みたくない」と感じるものです。
このような、多くの方が住みたくないと心理的抵抗を感じることを「心理的瑕疵」があるといいます。
そして心理的瑕疵のある物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。

心理的瑕疵物件の具体例

それでは心理的瑕疵物件にはどのようなものがあるのか、具体的に見てみましょう。
事故物件
事故物件とは、物件内や敷地内で事件や事故があった物件を指します。
たとえば敷地内で殺人事件があった、家の中で自殺したような物件が該当します。
騒音や悪臭がする
周辺環境が悪く、強い影響を受ける場合も心理的瑕疵物件として扱われることがあります。
たとえば、近くにゴミ処理場があり窓を開けると悪臭がしたり、目の前が墓地になっていたりする物件は、すすんで住みたいと思う方はあまりいません。
このように、物件自体に問題がない場合でも、住むことに心理的抵抗を感じるような環境にある物件は、心理的瑕疵物件と判断されます。

心理的瑕疵のある不動産の売却で知っておきたい「告知義務」とは

心理的瑕疵のある不動産を売却するときには、「告知義務」について知っておく必要があります。
心理的瑕疵は目に見えないだけに、告知するかどうかの判断を誤ると問題になりかねません。
ここでは不動産売却における告知義務について詳しく解説します。

告知義務とは

不動産売却における「告知義務」とは、「売却する物件に瑕疵がある場合、不動産会社はそれを買主に伝えなければならない」とされる宅地建物取引業法（以降：宅建業法）で定められた義務です。
不動産を売却するときには、心理的瑕疵に限らず、物件にある物理的瑕疵も含めて、すべて買主に伝えなければなりません。
国土交通省の「事故物件ガイドライン」とは
心理的瑕疵に対しても告知義務がありますが、これまでは実のところ「どこまでを告知義務のある心理的瑕疵とするのか」はあいまいにされていました。
たとえば、独居していた高齢者が孤独死したのは告知すべき事故に該当するのか？というのは難しい問題です。
心理的抵抗を感じるかは、受け止める方によって異なるためです。
そこで国土交通省は、トラブルを未然に防ぐために、2021年に「心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」 をまとめました。
ガイドラインでは、不動産売却において告知義務のある事件・事故を以下のように定めています。

• 他殺（殺人）
• 自殺
• 不慮の事故以外の事故死
• 原因が明らかでない死亡
• 特殊清掃を要した孤独死

対して老衰や病死などの自然死、不慮の事故による死亡は告知義務のある事故には該当しないとされています。
売却を検討している物件の事故が告知義務のあるものの判断に迷うときには、不動産会社に相談しましょう。

告知義務に違反するとどうなる？

宅建業法により告知義務が課されているのは不動産会社であるため、実際のところ売主に告知義務はありません。
売主自身に告知義務がないのであれば、「高く売るために隠しておいても良いのでは」とも考えられます。
しかし、不動産会社に瑕疵を伝えず、後ほど瑕疵の存在が明らかになった場合には、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売却したものの「種類や品質、数量に関して契約の内容に適合しない」ときに、売主が負う責任のことです。
不動産売却においては、「契約の内容」は売買契約書に記載されます。
つまり売買契約書に心理的瑕疵があることを明記していなければ、契約不適合として責任を問われることになるのです。
契約不適合責任を問われると、売主は契約解除や損害賠償責任を追及されるリスクがあります。
このように、売主は告知義務違反の責任を問われることはないものの、契約不適合責任を負うことになるため、心理的瑕疵については不動産会社と買主に正直に告知することが重要です。

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは

それでは、心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響を解説します。

一般的に売却価格は相場より下がる

心理的瑕疵物件は、多くの方が「住みたくない」と思うことから、相場よりも価格は下がってしまいます。
一般的には、孤独死の場合で1～2割、自殺の場合で2～3割、他殺（殺人）なら3～5割前後、相場から安くなると考えておきましょう。

物件によっては価格に大きな影響を与えない場合もある

心理的瑕疵物件であっても、物件によっては価格に大きな影響を与えない場合もあります。
そもそも心理的瑕疵は、買い手によって受け止め方が大きく異なるためです。
たとえばマンションであれば、物件の共用部分で事故があった場合でも、「専有部分じゃないなら気にしない」方もいれば、「絶対に住みたくない」と思う方もいます。
築年数が浅く、駅から近く立地も良いような物件なら、事故物件でも大きく値下げしなくても購入希望者が現れる可能性も考えられます。
物件の条件によっては、市場の反応を見ながら徐々に値下げしていく方法もあるので、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。

心理的瑕疵物件の売却に悩んでいる方は不動産会社に相談を

事故物件を更地にして悪いイメージを払拭して売却したいと考える方もいますが、更地にするのにかけた費用を回収できるとは限りません。
心理的物件の売却に悩んでいるときには、まずは不動産会社にどのように売却すると良いかを相談することが大切です。
物件の状況によっては、想像しているよりも簡単に購入希望者が見つかることもあり得ます。
またできるだけ早く手放してしまいたい方は、不動産会社による買取を検討しても良いでしょう。
まずは不動産会社に物件の査定を依頼し、仲介による査定価格と買取価格の両方を出してもらい、それから方針を考えるのがおすすめです。
なお株式会社e-homeでも、明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアにある物件の査定や売却のご相談に応じています。
心理的瑕疵を抱えた物件の処分にお困りの場合は、お気軽にお問い合わせしてください。

まとめ

過去に事件・事故のあった心理的瑕疵物件を売却するときには、買主に対する告知義務があります。
告知義務に違反した場合、売主は契約不適合責任を問われるリスクがあるため、心理的瑕疵を含め、物件が抱える問題についてはすべて告知しましょう。
また、心理的瑕疵があっても、売却自体は可能です。
仲介による売却、不動産会社の買取など、方法はいろいろありますので、不動産会社に相談しましょう。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアにある不動産売却のご相談は、株式会社e-homeまでお気軽にお問い合わせください。