不動産売却するときの注意点をご紹介！離婚で売却する際のポイントも解説

多くの人にとって不動産売却は、人生のなかで何度も経験するものではありません。
経験のないなか、不動産売却を成功させるためには事前にポイントを押さえておくことが大切です。
今回は、不動産売却するときに知っておきたい注意点と、離婚が原因で売却する際のポイントなどをご紹介します。
明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてみてください。

不動産売却の方法は2種類！売り方を選ぶ際の注意点

一口に「不動産売却」といっても、実は以下の2種類の方法があります。

• 仲介による不動産売却
• 買取による不動産売却

それぞれ特徴が異なるため、ご自身が置かれている状況や不動産の状態などによって、適切な方法を選ぶことが大切です。
両者の特徴を確認しておきましょう。

仲介による不動産売却の特徴

仲介による不動産売却とは、不動産会社を介して一般の個人に不動産を売却する方法です。
不動産会社に査定してもらったうえで媒介契約を結び、売却活動を通して購入希望者を探してもらいます。
購入希望者が見つかったら内覧をおこない、価格交渉を経て売買契約を結びます。
売却活動を開始してから売買契約を結ぶまでには、3か月～6か月程度かかるのが一般的です。
なお、仲介による不動産売却は、物件の状態などにもよりますが、基本的には相場に応じた価格で売却できる可能性が高いことが特徴です。
仲介による売却では、仲介をした不動産会社に支払う仲介手数料が発生します。
時間がかかってもできるだけ高く売りたいときには、仲介による不動産売却を選びましょう。

買取による不動産売却の特徴

対して買取による不動産売却とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
不動産会社が査定することは同じですが、そのあとは買取価格が表示され、合意に基づき売買契約を結び、物件と引き換えに代金を受け取ります。
売却活動をして購入希望者を探す必要がないので、売却までの期間が短くすむことが買取による不動産売却の特徴です。
売却スピードは最短3日、長くても1か月以内で売却できます。
ただし買取による不動産売却は、仲介による売却よりも1～3割程度売却価格が安くなるのが一般的です。
基本的に不動産会社が物件を買い取るときは、リフォームやリノベーションして再販するため、価格は下がってしまいます。
そのかわり、買取による不動産売却では買主が不動産会社であるため仲介が発生せず、仲介手数料が不要になります。
不動産売却に時間をかけたくない、できるだけ早く売却したいときには、買取による不動産売却を選びましょう。

仲介による不動産売却で媒介契約の方法を選ぶ際の注意点

仲介による不動産売却を希望するときには、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの特徴と選び方を解説します。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べることが特徴です。
ただし一般媒介契約では、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務がなく、売主に対する活動状況報告書の提出義務もありません。
そのため不動産会社の売却活動の様子が見えにくく、不動産の状態によっては熱心な売却活動をしてもらえない可能性があります。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、1社とだけ媒介契約を結ぶ方法です。
専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約日から7日以内にレインズへの登録が義務づけられています。
さらに2週間に1回以上の、売主に対する活動状況報告書の提出義務もあります。
なお専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接契約することも可能です。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約も、1社とだけ契約を結ぶ方法です。
専属専任媒介契約では、レインズへの登録は契約日から5日以内、活動状況報告書の提出は1週間に1回以上と、専任媒介契約よりもより熱心な売却活動が期待できるのが特徴です。
ただし、売主が自分で買主を見つけた場合、契約する際には不動産会社を通す必要がある点は専任媒介契約とは異なります。

媒介契約の選び方

不動産会社との媒介契約は、不動産の状態やどのように売却活動を進めたいかによって選ぶことがポイントです。
物件の状態や条件がよく、購入希望者が多く現れると考えられるなら、複数の不動産会社と契約して幅広く購入希望者を探せる一般媒介契約を選んでも良いでしょう。
ただし一般媒介契約では、不動産会社に活動状況報告書の提出義務がないため、売却活動は売主側が都度チェックする必要があります。
売却活動を不動産会社に一任したい場合や、長くかかる売却活動期間を不動産会社と二人三脚で進めたいときには、1社と信頼関係を築ける専任系の媒介契約を結ぶと良いでしょう。
自分でも買主を見つけて直接契約する可能性がある方は専任媒介契約を、その予定がない方は専属専任媒介契約を選びましょう。
基本的には個人間での不動産取引はリスクが多いので、自分で買主を見つける場合でも、専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

離婚が原因で不動産売却する際のポイントと注意点

ここでは離婚が原因で不動産売却する際に、知っておきたいポイントと注意点をご紹介します。

離婚時の財産分与は不動産も対象となる

離婚時には、結婚してから夫婦で築きあげてきた財産を分配しますが、これを財産分与といいます。
財産分与は、預貯金などの現金資産だけではなく、不動産も対象です。
不動産を現物のまま分け合うのは現実的ではないため、基本的には以下のいずれかの方法がとられます。

• 売却して代金を分割する（不動産を手放す場合）
• 相手の持ち分を買い取る（どちらかが所有する場合）

もっともシンプルなのは、売却して現金を分け合うことです。
どちらかが不動産を手放したくない場合は相手の持ち分を買い取ることもできますが、不動産の価値が高いケースでは、それだけの資金が必要な点には注意しましょう。

不動産の所有権を確認する

不動産売却は、不動産の所有権を有する人しかできないと決められています。
そのため不動産の所有権がどうなっているのかは重要です。
もし夫婦の共有名義になっているなら、夫婦の両方が売却に合意しないと売却できません。
また一方の名義になっている場合には、名義人の意思だけで売却できる点にも注意が必要です。
たとえば離婚の原因である夫が家を出ていき、妻が家に住み続けている場合でも、夫が名義人になっているなら、夫の意思だけでいつでも売却できてしまうのです。

売却代金の財産分与は離婚後におこなう

離婚に際し不動産を売却するのは、離婚の前でもあとでも構いません。
連絡を取りやすい離婚前に売却するのがスムーズですが、関係が良好なら離婚後に売却しても良いでしょう。
ただし、離婚前に売却した場合には、財産分与のタイミングには注意が必要です。
離婚前に財産分与してしまうと、贈与とみなされ贈与税が発生する可能性があるためです。
離婚前に売却した場合でも、財産分与は離婚後おこないましょう。

まとめ

不動産売却では、まず仲介・買取のどちらで売却するかを決めて、仲介を選んだ場合には、媒介契約の方法を考えます。
買取は短期間で売却できますが、仲介は長ければ半年以上かかるため、専任系の媒介契約を結んだほうが二人三脚で売却活動に取り組めます。
離婚に際して不動産売却するときには、高く売却したい方は仲介でも構いませんが、早く売却して財産分与してしまいたい方は買取を検討しても良いでしょう。
なお、株式会社明石不動産売却センターでは、明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアを中心とした不動産売却のご相談に応じています。
「とりあえず査定価格だけ知りたい」「離婚にあわせて早く売却したい」など、どんなご相談でもお気軽にお問い合わせしてください。