負動産は不動産売却できる？相続放棄以外の処分方法を解説

「負動産」という言葉を聞いたことがありますか？
「負動産」とは、持っているだけで「負」、つまりマイナスになる不動産を指す言葉です。
もしかして自分が所有しているのは負動産では？と気になった方もいるのではないでしょうか？
今回は、負動産とは具体的にどのような不動産を指すのか、負動産の相続が発生したときに、相続放棄は可能なのかを解説します。
負動産の処分で困ったときの処分方法も解説しますので、明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアで負動産にお困りの方はぜひご参考にしてください。

不動産売却で知っておきたい「負動産」とは

まずは、所有しているだけでマイナスになる負動産とは、具体的にどのようなものなのか、なぜ負動産が増えているのかを解説します。

負動産とは

「負動産」とは、所有しているだけでマイナスになる不動産のことですが、「不動産は価値があるはずなのに」と思った人が多いでしょう。
不動産を所有していれば毎年地価が値上がりしていた頃は、不動産は資産性がありました。
しかし現在日本の経済は低迷し、都市部など一部を除き地価はよくて横ばい、もしくは下落傾向にあります。
人口が減少しているような地域では、借り手も買い手も見つからず、ただ所有しているだけの不動産が少なくありません。
そういった不動産は、ただ所有しているだけなのに、毎年固定資産税や都市計画税などの税金のほか、メンテナンスなどの維持コストがかかります。
資産とならず、かえって支出ばかりかさむため、マイナスの資産、つまり「負動産」と呼ばれるようになったのです。

負動産の種類

現在もっとも多く、かつ問題となっている負動産は、親から相続したものの活用されず放置されている空き家です。
総務省が2018年（平成30年）に実施した「住宅・土地統計調査」によると、誰も住んでいない「空き家」は全国で約849万戸にも達しています。
また、資産として購入したにもかかわらず、価値が下がって売れなくなった別荘やリゾートマンションが負動産となり、困っている人も少なくありません。
同調査によると、空き家となった別荘などの「二次的住宅」も、全国で38万戸もあるそうです。

負動産が増えている理由とは

これだけ負動産が増えているのには、二つの理由が考えられています。
一つ目の理由は、不動産需要が低下していることです。
日本の人口は、2004年をピークに減り続けています。
人口が減れば、住宅を必要とする人も減少するため、売りたいと考えても買ってくれる人を見つけるのが難しくなります。
二つ目の理由は、需要が低下しているにもかかわらず、供給は減っていないことです。
欧米では多くの国が、将来的な住宅需要の予測を立てて、住宅の建築数を決めています。
しかし日本にはそういった方針がなく、毎年90万戸にも及ぶ新築住宅を建て続けています。
人口が減り需要が低下しているにもかかわらず、家が供給され続ける結果、劣化しているなど魅力のない住宅は空き家となり、負動産が増え続けているのです。

負動産は不動産売却ではなく相続放棄したほうがいい？

それでは親から負動産を相続した場合、相続放棄したほうが良いのでしょうか？

負動産だけの相続放棄はできない

相続放棄とは、「相続人としての権利を放棄する」ことを意味します。
つまり、相続が発生した資産をすべて放棄しなければならないため、「負動産は放棄するけれども預貯金だけは相続する」と、相続するもの・しないものを選ぶことはできません。
そのため基本的には、ほかの相続資産とあわせて結果的にプラスになるかマイナスになるかを考えて決めることになります。
とくに相続放棄は、いったん認められると原則として取り消すことはできません。
あとから高額な現金資産が見つかったとしても取り消すことはできないため、相続放棄は、慎重に検討するようにしましょう。

ほかの相続人とのトラブルに注意する

法定相続人は、民法によって「順位」が決まっていて、相続放棄するとその権利は順位に従って移っていくとされています。
たとえば第1順位である子どもが放棄すると、相続の権利は第2順位の親や祖父母、そして兄弟姉妹にと順番に移っていくのです。
そのため場合によっては、第3順位である被相続人の孫や甥・姪などに飛び火することがあります。
自分は負動産を相続せずにすんだとしても、自分が放棄したことで突然負動産の相続問題が降りかかった親戚との間でトラブルになるかもしれません。
相続放棄するのであれば、どこまで相続権が及ぶのかを確認したうえで、全員で相続放棄するようにしましょう。

負動産は相続放棄するより不動産売却で処分するのがおすすめ

前章で解説したように、負動産の相続放棄にはいろいろ問題があるため、ここでは相続放棄以外の処分方法をご紹介します。

負動産を寄付するのは難しい

負動産を相続したり、すでに所有したりしている場合、「自治体に寄付すれば喜んでもらえるのでは」と考える人は少なくないようです。
しかし実際は、負動産の寄付を受け入れてもらえることはほとんどありません。
負動産を自治体の所有にしてしまうと、所有者から固定資産税などの納税を受けられなくなるため、それだけ税収が減ってしまいます。
景観や衛生環境などの問題から、維持コストがかかることも考えられるでしょう。
自治体としては、そのようなリスクを負うのは得策ではないため、基本的に負動産の寄付を受け入れてもらえることはないのです。

負動産は不動産会社に売却を相談するのがおすすめ

負動産の処分は、不動産会社に相談のうえ、売却を検討するのがおすすめです。
負動産を売却する方法は、以下の二つがあります。

• 仲介による不動産売却
• 不動産会社の買取による不動産売却

それぞれの特徴をご紹介します。
ゆっくり時間をかけられる方は「仲介による不動産売却」を検討
仲介による不動産売却とは、不動産会社に購入希望者を探してもらい売却する方法です。
仲介による不動産売却は、売却までに3か月～6か月程度かかるのが一般的ですが、負動産となると、さらに長い時間がかかる可能性があります。
そのため仲介による不動産売却は、売却までゆっくり時間をかけても良い人向けの売却方法になります。
なお、仲介で不動産売却するときには、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、負動産のように売却が難しい物件に関しては、専任系を選ぶのがおすすめです。
専任系の媒介契約では1社としか契約を結べませんが、そのぶん活動状況報告書の提出義務があるなど、熱心な売却活動が期待できます。
ただし、時間をかければ必ず売れるとは限りません。
何年も売れない場合には、その間ずっと税金や維持管理コストの負担がある点には注意しましょう。
負動産を早く手放したい方は「不動産会社の買取」を検討
対して不動産会社の買取とは、負動産を不動産会社に購入してもらう不動産売却の方法です。
不動産会社の査定を受けると買取金額が提示され、納得すればそのまま買い取ってもらえます。
購入希望者を探す必要もないためすぐに手放せますが、売却金額は仲介による不動産売却よりも20～30%安くなってしまいます。
価格は安くなりますが、負動産のように売却が難しい不動産の場合は、買取による売却も検討する必要があるでしょう。

まとめ

相続した不動産が負動産だった場合、相続放棄するとほかのプラスの資産まで放棄することになります。
負動産であっても、仲介や買取による不動産売却が可能なので、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。
明石不動産売却センターでも、明石市や加古川市、神戸市の垂水区・兵庫区エリアにある不動産の査定や売却のご相談に応じています。
「こんな負動産も売れるかな」とお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。