再建築不可物件とは？売却が難しい理由と賢い売却方法を解説

一般的に売却が難しいとされる不動産の代表例として、再建築不可物件があります。
どのような理由で再建築不可となるのか、また、なかなか売れない理由や売却方法について解説します。

売却困難な再建築不可物件になるのは接道義務が原因

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、敷地が建築基準法の基準を満たしていないるため、建物の建て替えができない物件のことをいいます。
既存の建物をリフォームして使い続けるしかないため、市場価値が著しく低くなってしまうことが特徴です。

接道義務とは

再建築不可になる主な理由は、建築基準法の接道義務にあります。
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していなければならない」と定められています。
建築基準法上の道路には、一般的な公道以外にもいくつか種類があり、計画中・開発中の道路や昔からある私道なども含まれます。
また、現状は前面幅員が4m未満であっても、セットバック（敷地後退）することを条件に建築が認められる道路もあります。
再建築不可物件の代表的な例としては以下の3つがあります。
無道路地
無道路地とは、敷地が道路に面していない物件のことです。
自分の敷地に行くために手前の土地の通路などを通る必要があるため、再建築はできません。
旗状敷地で接道幅が2m未満
旗状敷地とは、通路の部分だけが接道している土地のことで、路地部分を旗の竿に見立てて「旗竿地」「路地状敷地」とも呼ばれます。
相場よりも流通価格が安く、駐車場が確保しやすいこともあり一定の人気があります。
しかし、接道幅が2mギリギリという場合、売却にあたって測量し直すと2mを切っていたということもあり、この場合は再建築できません。
最低敷地面積を満たしていない
これは接道義務とは別の用件になりますが、地域によっては建物が建築できる最低敷地面積が定められています。
この最低敷地面積を満たしていない場合は、再建築できません。

既存不適格物件との違い

既存不適格物件とは、建築当時は法律の基準を満たして建てられたものの、現在の建築基準法やその他条例のもとでは同じ大きさの建物が建てられない物件のことをいいます。
つまり、建物の規模を縮小したり、既存の建物を取り壊して新築することは可能です。

違法建築物件との違い

違法建築物件とは、建築基準法やその他の条例に違反して建てられた建物のことをいいます。
違法建築物件には、建築中に違法な増改築をおこない検査済証を取得していない物件と、完成後に違法な増改築をおこない建ぺい率や容積率などをオーバーしている物件などがあります。
同じ大きさの建物が建てられないという点では再建築不可物件であると言えますが、既存の建物を法律に合わせて改修したり、取り壊して新築することは可能です。

再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件はどうして売却が難しくなるのでしょうか。
ここでは、その理由を解説します。

購入者のリスクが大きい

再建築不可物件は、建物が老朽化しても建て替えることができません。
そのため、既存の建物を手直しして使い続けることになります。
鉄筋コンクリートなど長寿命の建物の場合は長く住むこともできるかもしれませんが、すでに経年劣化した木造建築物の場合は建物の寿命が近づいている場合もあります。
また、災害などで建物が倒壊してしまった場合でも建て替えができないことは、購入者にとって大きなリスクになるため、敬遠されやすくなります。

広告での表示義務がある

不動産の広告には、公正競争規約によって購入者の判断材料として重要な情報を記載することが義務付けられています。
再建築不可であることは広告に掲載する時点で検討者の目にとまることになりますので、検討者が少なくなってしまうのです。

重要事項説明書で説明しなければならない

不動産を購入する際、購入者に対して「重要事項説明」をすることが義務付けられています。
購入物件が再建築不可物件である場合、重要事項説明書には必ずその旨を記載し、あわせて口頭でも説明をしなければなりません。
当然、再建築不可であることを隠して取引することはできません。

住宅ローンが使えない

たとえ再建築不可物件であることに購入者が納得していた場合であっても、金融機関がそのことに納得していなければ住宅ローンの審査は通りません。
一般的に再建築不可物件は金融機関の担保評価が著しく低くなってしまうため、融資額も少なくなってしまいます。
また、金融機関によってはそもそも再建築不可物件は取り扱わないというところもあります。
そのため、購入者が住宅ローンを使えない、もしくは融資金額が希望額に満たないという点が大きなデメリットになってしまいます。

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件は売却に大きなハードルがあることがわかりました。
では、再建築不可物件を売却する場合、どのような方法があるのでしょうか？
ここでは、再建築不可物件を売却するノウハウをご紹介します。

再建築可能にしてから売却する

セットバックする
前面道路の幅員が4m未満であることが理由である場合は、前面道路の中心線から2mのところまで敷地を後退することで再建築が可能になります。
隣地から土地の一部を購入する
接道幅が2mに満たないという場合は、隣地の所有者と交渉して土地を一部買い取ることを検討しましょう。
接道義務を満たす分だけ購入すればよいため、土地の奥行きが15m、買い取り幅が20cmとすると、買い取り面積は3平米（1坪弱）となります。
たとえ周辺相場よりも買い取り価格が割高であったとしても、自分の土地の間口が広がり再建築可能になれば価値が格段に上がるため、メリットは大きいでしょう。
また、隣人としても隣の家が廃墟化していくことは好ましいこととは言えませんので、双方にとってメリットの大きい解決方法となります。
43条但し書き道路の申請をする
建築基準法第43条には、「建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。」と定められています。
この「ただし…」以降の部分が、通称「但し書き道路」と呼ばれるものです。
公園や通路などの空地に面している土地は、各自治体の建築審査会の許可を得ることで再建築が認められるケースがあるため、売却にあたってあらかじめ許可を得ておくことで問題を解決することができます。
ただし、一度許可を得れば何度も再建築できるというわけではなく、毎回許可を得る必要があるため、周辺相場と同じ価格で売却できるというわけではありません。

再建築不可のまま売却する

隣地の所有者に売却する
隣地が再建築不可物件であるということは、隣の家がどんどん老朽化し廃墟化していく可能性があるため、隣人にとっても好ましいことではありません。
そのため、相談してみると思いがけず交渉が成立する場合もあります。
また、隣地の所有者は自分の土地と合わせて活用すれば建て替えできないといったデメリットはなくなるため、一般に売却するよりも高く売れることもあります。
仲介で売却する
再建築不可のまま購入してくれる人を探す方法です。
しかし、購入者にとって大きなリスクがあることや、住宅ローンが使えないことなどから、相場の5～7割程度の価格になってしまうことは理解しておきましょう。
さらに、価格を下げてもなかなか買い手が見つからない可能性もあります。
買取を選択する
仲介による売却よりもさらに安値での売却になってしまいますが、条件さえ合えば確実に売れる点や、スピーディーに現金化できるという点では大きなメリットがあります。
相続などで納税時期が迫っている場合などは、検討してみると良いでしょう。

まとめ

相続した再建築不可物件を売却したい場合、自宅を売却したいが接道義務を満たしておらず再建築不可であるという場合には、戦略を持った売却活動が必要になります。
まずは周辺の相場を把握し、どのような戦略が適しているかを考えましょう。