売却方法のひとつであるリースバックの仕組みとは？メリットや注意点も解説

マイホームの購入後は住宅ローンの返済や維持費、税金などさまざまな負担があります。
経済的に苦しくなり、売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。
しかし「できれば引っ越ししたくない」というのが本音ではないでしょうか？
そのような悩みを解決に導いてくれるのがリースバックというものです。
今回はリースバックとはどのような仕組みなのか、特徴やメリット、注意点をお伝えします。

売却後もそのまま済み続けられるリースバックの仕組みとは？

まずは売却後もそのまま済み続けられる、リースバックとはどのようなサービスなのか、仕組みを詳しく見ていきましょう。
リースバックとは専門業者に家をいったん売却し、賃貸借契約を締結したあと家賃を支払いながら住んでいくというものです。
そのため一般的な売却では売買契約のみを締結しますが、リースバックは賃貸借契約も同時期におこないます。
売却したあとも家賃を支払えば引っ越ししなくて済み、マイホームにそのまま住み続けられるという仕組みです。
またリースバックとは、まとまったお金（売却金）を手に入れられることから最近注目されています。
長期の入院で急にお金が必要になったときや、住宅ローンの返済がむずかしいときなど、さまざま用途で利用することが可能です。

リースバックで売却するメリットとは？

次にリースバックで売却するメリットとは、どのようなことがあげられるのかを見ていきましょう。

マイホームから離れずに済む

メリットとしてまずあげられるのが、マイホームから離れずに済むという点です。
物件を売却する理由とは人それぞれで、「住宅ローンの返済がむずかしくなった」「維持費が思っていた以上にかかるため手放したい」といったケースもあります。
しかしマイホームには愛着や思い入れがたくさんあるのではないでしょうか？
土地探しから設計、仕様決めや上棟式など、家族みんなの思い出が詰まっているはずです。
そのため住み慣れたマイホームから離れることに抵抗がある方もいらっしゃるでしょう。
売ったあとも住み続けられリースバックとは、売却後も済み続けられる仕組みなので、大切な我が家から出ていかずに済みます。
また小さなお子さまがいる方やペットを飼っている場合、引っ越しで環境が変わることに不安を覚える方も多いです。
今までの生活環境やライフスタイルを変えることなく、住み慣れた家で暮らせるのは、リースバックならではのメリットといえます。

売却することを近隣の住民に知られにくい

売却することを近隣の住民に知られにくいのも、大きなメリットです。
一般的な売却はポータルサイトに物件情報が載ったり、現地に売り出し中の幟が出されたりするため、売却することが近隣の住民にわかってしまいます。
マイホームを手放す際、「だれにも知られたくない」という方は意外に多いです。
場合によっては「どうして引っ越ししたの？」「売却の理由は？」と、詳しい事情を詮索されることもあるでしょう。
リースバックを利用すれば、ポータルサイトへ載ったり幟が出たりすることもないので、売却したことを知られずに暮らせます。

維持費を支払わずに済む

メリットとして、維持費を支払わずに済むという点もあげられます。
物件の所有者になっている以上、建物の資産価値を維持するためのメンテナンスが必要です。
外壁の塗装や給湯器の交換、庭の手入れなど維持していくところは意外に多く、その分コストもかかります。
そのためマイホームを取得後は、住宅ローンや税金だけでなく維持費も貯金しておかなければなりません。
リースバックとは所有者が売却先になる仕組みなので、必要なメンテナンスは専門業者や管理会社の負担でおこないます。
元の所有者は家賃や共益費を支払うだけでOKです。

将来は買い戻すことも可能

契約内容によりますが、手放した物件を将来的に買い戻すことも可能です。
売却したあと経済的な余裕ができたタイミングで買い戻せば、所有権を戻せ、再度所有者になれます。
一般的な売却にはないメリットなので、「いつか買い戻す！」という思いがある方は、リースバックを検討してみてください。
ただし業者によっては買い戻しができない場合があります。
そのため契約前に買い戻しに関する特約をしっかり読んでおきましょう。

リースバックで売却する注意点とは？

最後にリースバックで売却する注意点とは、どのようなことがあげられるのか詳しく見ていきましょう。

一般的な賃貸住宅と同じように住む必要がある

注意点としてまずあげられるのが、一般的な賃貸住宅と同じように住む必要があるというところです。
先述したとおりリースバックとは所有者が売却先になるため、元の所有者は賃借人として物件に住みます。
一般的な賃貸住宅と同じように住むことになるため、さまざまなルールを守らなくてはなりません。
たとえば「ペットの飼育不可」や「楽器禁止」などです。
そのためペットを飼ったり楽器を使用したりすると、契約違反になることがあります。
犬や猫を飼っていた方は預け先などを探す必要があるため、とくに注意が必要です。
今までと同じ家に住んでいるのにもかかわらず、賃貸住宅のルールに従いながら暮らす必要があります。

入居できる期間が決まっていることも

入居できる期間が決まっている可能性があるのも、注意点のひとつです。
賃貸住宅は普通借家契約と定期借家契約があり、一般的には入居期間の定めがない普通借家契約が用いられます。
しかしリースバックとは入居期間があらかじめ決まっている定期借家契約になっていることが多く、契約期間満了に伴い退去しなければなりません。
ではなぜ定期借家契約が一般的なのでしょうか？
その理由はリースバックの専門業者は買い取ったあと、一定の期間が過ぎると売りに出すからです。
必要に応じてリフォームやリノベーションを実施し、販売します。
そのため定期借家契約の場合は、永久的に住める可能性は低いということを注意点としておさえておきましょう。
しかしなかには普通借家契約を採用している専門業者もいます。
長く住み続けたい場合や、いつ買い戻せるかわからない場合は、普通借家契約を締結できるところを探してください。

相場より安く買い取られる

相場より安く買い取られるのも、大きな注意点です。
リースバックは仲介と異なるため、周辺の相場より安く取引されることがあります。
築年数や立地によっては、希望する金額とかけ離れてしまうこともあるので注意が必要です。
買取金額を重視する場合は、引き渡し後に転居が必要になりますが、仲介での売却も視野に入れると良いでしょう。

住宅ローンの残債が残る場合は利用できない

注意点として、住宅ローンの残債が残る場合は利用できないという点もあげられます。
売却利益で残債を完済できれば問題ないのですが、むずかしい場合はそもそもリースバックの利用ができません。
金融機関が抵当権を外してくれないと物件は手放せないので、オーバーローンになるかアンダーローンになるか、あらかじめシミュレーションしてもらうのがおすすめです。

まとめ

今回は物件の売却方法であるリースバックとはどのようなものなのか、特徴やメリット、注意点を詳しくお伝えしました。
引っ越ししなくて済むなどのメリットがありますが、入居期間が決まっているといった注意点やデメリットも生じます。
具体的な仕組みを理解していただき、本当に適した売却方法かどうかを考えたうえで利用を決めてください。