不動産の任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリット

2021-11-09

不動産の任意売却とは?競売との違いやメリット・デメリット

家を購入したあと、収入減や失業などの理由でローンの支払いがむずかしくなることがあります。
そのため家の売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。
残債を完済しないと一般的には売却できませんが、任意売却なら返済中でも手放すことが可能です。
今回は任意売却とはどのようなものなのか、競売との違いやメリット、デメリットを詳しくお伝えします。
売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

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家の任意売却とはなに?競売との違いは?

家の任意売却とはなに?競売との違いは?

まずは家の任意売却とはどのようなものなのか、競売との違いを詳しく見ていきましょう。
任意売却とは住宅ローンの残債が残っている状態(抵当権がある状態)で家を売ることです。
一般的にはなんらかの理由で返済がむずかしくなった場合や、自己破産したときになどに用いられます。
抵当権がある状態の家は基本的に売却できませんが、任意売却なら債権者の合意があれば売ることが可能です。
ちなみに住宅ローンは毎月同じ金額が決まった日に引き落とされます。
収入減などによってもし収入源で支払えなくなっても、翌月にはつぎの引き落としが待っています。
そのままの状態で待っていても返済金額が膨らむだけなので、なんらかの相談や手続きをおこなわなくてはなりません。
そのようなときに検討するのが任意売却です。
ちなみに任意売却とは支払いを滞納したときだけでなく、離婚による財産分与時にも利用できます。
一般的な売却では売れないと思っていた家でも、売却することが可能になる制度です。

競売とはどう違う?

住宅ローンの支払いがむずかしくなり、家を手放すことを視野に入れると、「なんとなく競売と似ているな」と思う方もいらっしゃるかと思います。
しかし両者には大きな違いがあるため、混在しないように注意してください。
先述したとおり、任意売却とは債権者と債務者が話し合ったうえで手続きを進めるものです。
場合によっては何度も話し合いを重ねることもあります。
その一方、競売とは債権者の判断で家を売ることができ、債務者の同意も必要ありません。
両者の大きな違いは「強制力が異なる」ということを理解しておいてください。
そもそも住宅ローンの返済を滞納すると、債務者は分割で返済できる権利を失うのが一般的です。
分割返済の権利が消失すると、金融機関は保証会社に債権を移し、「残債を一括返済してください」と求めてきます。
一括返済できない場合、債権者は担保となっている家を強制的に売却し、売却金額を返済に充てるのが競売です。
しかし経済的に苦しい状況で一括返済できるケースはほとんどないでしょう。
競売とは債務者の同意がなくても勝手に売却できてしまうため、返済が厳しいと思ったら早めに任意売却を検討するのがおすすめです。

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家を任意売却するメリットとは?

家を任意売却するメリットとは?

では家を任意売却するメリットとは、どのようなことがあげられるのでしょうか?
メリットや魅力を詳しく見ていきましょう。

抵当権を残したまま手放せる

メリットとしてまずあげられるのが、残債が残っている状態でも家の売却が可能という点です。
家を購入したときは安定した収入があったとしても、その状態がずっと続くとは限りません。
そのため、支払いがむずかしくなる可能性はだれにでも起こり得ることです。
一般的な売却は完済しないと手続きできませんが、任意売却なら抵当権を残したまま手放せます。

売り方や価格は一般的な売却と変わらない

売り方や価格が一般的な売却と変わらないのも大きなメリットです。
任意売却と聞くと、マイナスのイメージを持ってしまう方もいらっしゃるでしょう。
そのため「支払いが滞って売ることをだれにも知られたくない」という方も多くいます。
売却の理由は、買主が調べたり聞いたりしないとわからないので、なぜ手放すことになったのか、周囲に知られずに売り出すことが可能です。
また物件によっては相場に近い価格で売り出せます。
一般的な売却と同じように手続きできるのも、メリットのひとつです。

売るためのコストを売却利益でカバーできる

家を売るためには、契約書に貼る印紙や仲介手数料、事務手数料などさまざまなコストがかかります。
もし競売になってしまった場合、売るためのコストも自己負担になるため、資金繰りがより大変になるのがデメリットです。
任意売却であれば必要なコストを売却利益でカバーできるので、手数料などを支払えない場合でも安心です。

残債を分割で返済することも可能

万が一残債が残ってしまっても、分割で返済できます。
売却利益よりも残債が上回ってしまった場合、一括返済を求められるのが一般的です。
経済的に厳しい状況での一括返済は現実的ではありませんよね。
任意売却を選べば毎月数千円から数万円の返済で済むので、経済的な負担が少なくなります。

引っ越し費用を受け取れる可能性がある

債権者によりますが、売却利益のなかから引っ越し費用を捻出してくれるケースもあります。
金額は20万円から30万円ほどなので、引っ越しするための費用としては十分ではないでしょうか?
売ったあとの生活が考慮されるのも、大きなメリットです。

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家を任意売却するデメリットとは?

家を任意売却するデメリットとは?

最後に家を任意売却するデメリットとはどのようなことがあげられるのか、詳しく見ていきましょう。

信用情報に傷が付いてしまう

デメリットとしてまずあげられるのが、信用情報に傷が付いてしまうという点です。
任意売却をするということは、支払いを滞納したということになります。
そのため銀行などが融資の審査をおこなうときにチェックする、信用情報に傷が付いてしまうのです。
そのため、一定の期間は新しい借り入れがしにくくなるので注意してください。
期間は滞納した金額や期間などによって異なりますが、5年から7年が一般的です。

連帯保証人から許可を得る必要がある

連帯保証人を立てている場合、許可を得る必要があるのもデメリットです。
同意が得られないと手続きを進められず、家を売却できません。
連帯保証人と連絡が取れなかったり、売却を反対されたりした場合は家を売れないので注意しましょう。
また滞納した分は連帯保証人に請求がいくのが一般的です。
余計な費用を負担させてしまうので、滞納する前に任意売却を検討するようにしてください。

手元に残る利益はほとんど残らない

家を売ったお金は、ほとんど残らないのもデメリットのひとつです。
売却利益は、残債の返済や売るために発生した仲介手数料や事務手数料などのコストに充当されます。
そのため手元に残る利益はほとんど残らないと思っておくのが得策です。

競売に移行してしまうことも

債権者の合意が得られなかったり、なかなか売れなかったりすると、競売に移行する可能性があります。
任意売却はとにかく時間との勝負です。
競売になると相場より安い金額で強制的に売られてしまい、かつ競売物件という事実がインターネット上で公開されてしまいます。
引っ越し費用も出ないので、支払いがむずかしくなった時点ですぐに手続きするのがおすすめです。

まとめ

今回は家の任意売却とはどのようなものなのか、競売との違いやメリット、デメリットをお伝えしました。
抵当権が残ったままでも売却が可能ですが、信用情報に傷が付くなどのデメリットも生じます。
期間内に売却できないと競売に移行する可能性があるので、返済がむずかしくなったときや、自己破産を予定している方は、早めに任意売却を検討してみてください。

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